공인중개사 시험 대비 모의고사 - 부동산학개론

1. ｢공유수면 관리 및 매립에 관한 법률｣상 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지는?

1. 포락지(浦落地)

2. 법지(法地)

3. 소지(素地)

4. 맹지(盲地)

5. 빈지(濱地)

2. 토지의 특성 중 다음 설명과 모두 관련 있는 것은?

용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지게 한다.

합병 ⋅분할로 지가의 증 ⋅감가를 발생하게 한다.

1. 부증성

2. 부동성

3. 병합 ⋅분할의 가능성

4. 개별성

5. 용도의 다양성

3. 한국표준산업분류상 ‘부동산 임대 및 공급업’에 해당하지 않는 것은 몇 개인가?

부동산 임대업

부동산관리업

비주거용 건물임대업

기타 부동산 개발 및 공급업

기타 부동산 임대업

부동산 중개 및 대리업

1. 1개

2. 2개

3. 3개

4. 4개

5. 5개

4. 아파트매매시장에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, x축은 수량, y 축은 가격이고, 아파트와 단독주택은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

1. 아파트가격 하락이 예상에 의한 수요량의 변화는 동일한 수요곡선 상의 이동으로 나타난다.

2. 대체재인 단독주택의 가격이 하락하면 아파트의 수요곡선은 우상 향으로 이동하게 된다.

3. 아파트의 대체재가 있는 경우 수요의 가격탄력성은 대체재가 없는 경우보다 비탄력적이 된다.

4. 대출금리가 하락하면 수요곡선 자체가 우상향으로 이동하게 된다.

5. 소득이 감소하면 아파트의 수요곡선은 우하향으로 이동하게 된다.

5. 아파트시장의 수요곡선을 좌측으로 이동시킬 수 있는 요인은 모두 몇 개인가? (단, 다른 조건은 동일함)

아파트 가격의 상승을 예측

주택건설업체 수의 증가

대체주택 가격의 하락

아파트 가격의 상승

아파트 선호도 감소

1. 1개

2. 2개

3. 3개

4. 4개

5. 5개

6. 다세대주택 수요의 교차탄력성은? (단, 주어진 조건에 한함)

가구소득이 5% 증가하고, 아파트가격은 4% 상승했을 때, 다세 대주택 수요는 10% 증가하였다.

다세대주택 수요의 소득탄력성은 0.4이며, 다세대주택과 아파트 는 대체관계이다.

1. 0.5

2. 0.7

3. 1

4. 1.5

5. 2

7. 소득이 5% 증가하자 어떤 부동산의 수요량이 10% 감소하였다. 이 사실을 통해 볼 때, 이 부동산은 다음 중 어디에 속하는가? (단, 다른 요인은 불변임)

1. 정상재

2. 보완재

3. 대체재

4. 열등재

5. 독립재

8. 아파트시장의 균형가격과 균형거래량의 변화에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 공급이 불변이고 수요가 증가하는 경우, 새로운 균형가격은 하락 하고 균형거래량은 감소한다.

2. 공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형 가 격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.

3. 수요의 증가가 공급의 감소보다 큰 경우, 새로운 균형가격은 상승 하고 균형거래량도 증가한다.

4. 수요가 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 공급이 증가하면 균형 거래량은 변하지 않고 균형가격은 하락한다.

5. 수요의 감소가 공급의 감소보다 큰 경우, 새로운 균형가격은 하락 하고 균형거래량도 감소한다.

9. 부동산시장과 효율적 시장이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 약성 효율적 시장에서는 기본적 분석을 통하여 초과이윤을 획득 할 수 없는 시장을 말한다.

2. 준강성 효율적 시장에서는 기본적 분석으로 초과이익을 얻을 수 있다.

3. 할당 효율적 시장에서는 과대 또는 과소평가된 부동산이 존재할 수 없다.

4. 불완전경쟁시장은 할당 효율적 시장이 될 수 없다.

5. 부동산에 관한 정보시장이 경쟁적이라고 하면, 초과이윤은 발생 할 수 없다.

10. A, B도시 사이에 C도시가 위치하는 경우 레일리의 소매인력법 칙을 적용하여, C도시에서 A, B도시로 구매활동에 유인되는 인 구규모를 구하면? (단, C도시 인구중 70%만 구매자이고, 주어 진 조건에 한함)

A도시 인구 수: 200,000명

B도시 인구 수: 100,000명

C도시 인구 수: 30,000명

C도시와 A도시 간의 거리:10km

C도시와 B도시 간의 거리: 5km

1. A: 10,000명, B: 20,000명

2. A: 20,000명, B: 10,000명

3. A: 15,000명, B: 15,000명

4. A: 14,000명, B: 7,000명

5. A: 7,000명, B: 14,000명

11. 지대이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 위치지대는 토지의 위치를 중요시하였다.

2. 준지대는 토지사용에 있어서 지대의 성질에 준하는 잉여로 일시적 성격을 가지고 있다.

3. 절대지대는 토지의 생산성과 무관하게 토지가 개인에 의해 배타적 으로 소유되는 것으로부터 발생한다.

4. 경제지대는 어떤 생산요소가 다른 용도로 전용되지 않고 현재의 용도에 그대로 사용되도록 지급하는 최소한의 지급액이다.

5. 독점지대란 토지의 수요가 많음에도 불구하고 토지의 공급독점에 따라 발생하는 지대를 말한다.

12. 다음 내용을 모두 만족시키는 도시공간 구조이론은 무엇인가?

이질적 활동은 이해가 상반되므로 서로 분리하는 경향이 있다.

중심업무지대(CBD)를 원한다고 하더라도 지대지불능력의 차이 때문에 그곳에 입지하지 못하고 분리되는 경향이 있다는 것이다.

런던의 도시구조를 통한 실증적 조사를 하였으며 도시의 기능적 지역 분화를 설명하였다.

1. 동심원이론

2. 선형이론

3. 다핵심이론

4. 입지지대이론

5. 최소비용이론

13. 다음 내용을 모두 만족시키는 부동산경기 순환국면은 무엇안 가?

회복시장 다음에 오는 국면으로서 경기추세선에서 경기정점까지 를 말한다.

과거의 사례가격은 새로운 거래가격의 하한선이 된다.

매도자보다 매수자가 더 많아 초과수요가 발생하므로 매도자 중 심시장이 형성된다.

1. 상향시장

2. 하향시장

3. 회복시장

4. 후퇴시장

5. 안정시장

14. 부동산시장실패에 대한 설명으로 틀린 것은?

1. 시장실패란 사적 시장의 메커니즘이 자원의 적정분배를 자율적으 로 조정하지 못하는 것이다.

2. 규모의 경제나 독과점 기업의 존재는 시장을 불완전하게 함으로써 시장실패의 원인이 된다.

3. 부동산의 경우 부동성의 특성에서 기인하는 외부효과도 부동산시 장실패의 원인이 된다.

4. 정보의 비대칭성과 불완전성은 역선택으로 인하여 자원이 적정하 게 배분되지 못하도록 한다.

5. 공공재는 배제성과 경합성으로 인해 무임승차문제를 야기한다.

15. 외부효과에 관한 설명 중 옳은 것은?

1. 외부효과는 어떤 경제주체의 경제활동의 의도적인 결과가 시장을 통하지 않고 다른 경제주체의 후생에 영향을 주는 것을 말한다.

2. 부동성과 인접성은 외부효과와 관련이 있다.

3. 부(－)의 외부효과에 대한 규제는 부동산의 가치를 하락시키는 효 과가 있을 수 있다.

4. 생산과정에서 외부불경제를 발생시키는 재화의 공급을 정부가 개 입하면, 그 재화는 사회적인 최적 생산량보다 과소생산되는 경향 이 있다.

5. 사회적 비용보다 사회적 편익이 큰 경우는 정(＋)의 외부효과이다.

16. 토지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 토지정책수단 중 도시개발사업, 토지수용은 직접개입방식이다.

2. 개발이익환수제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로 부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도다.

3. 토지거래허가제는 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도다.

4. 도시개발사업은 미개발 토지를 토지이용계획에 따라 구획정리 하 고 기반시설을 갖춤으로써 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 제 도다.

5. 토지선매란 토지거래허가구역내에서 토지거래계약의 허가신청이 있을 때 공익목적을 위하여 사적 거래에 우선하여 국가·지방자치 단체·한국토지주택공사 등이 그 토지를 매수할 수 있는 제도다.

17. 임대주택정책에 관한 설명 중 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

(㉠)은 입주자가 주거지를 자유롭게 선택할 수 있는 것이 장점 이다.

(㉡)이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시 기금의 자 금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대 주택 을 말한다.

1. ㉠ : 임대료규제정책 ㉡ : 공공지원민간임대주택

2. ㉠ : 임대료보조정책 ㉡ : 장기전세주택

3. ㉠ : 공공임대주택정책 ㉡ : 매입임대주택

4. ㉠ : 주택바우처(housing voucher) ㉡ : 도시형 생활주택

5. ㉠ : 공공임대주택정책 ㉡ : 국민주택

18. 주택구입에 대한 거래세 중과에 따른 경제적 후생의 변화로 틀 린 것은? (단, 다른 조건은 일정)

1. 거래세가 중과되기 전보다 중과 후 주택거래량이 줄어들 것이다.

2. 공급곡선이 수요곡선에 비해 더 비탄력적이면 공급자에 비해 수요 자의 부담이 더 작아진다.

3. 매수인의 매매가격이 상승하므로 소비자잉여는 감소한다.

4. 거래세 인상으로 정부의 세수입은 증가하지만 거래가 감소하여 경 제적 순손실이 발생한다.

5. 매도인의 양도차익에는 변화가 없다.

19. 다음의 조건으로 타인자본 40%를 활용하는 경우와 전액 자기 자본으로 투자하는 경우 자기자본수익률은 몇 %P 상승하고, 지렛대효과는?

부동산가격: 5억원

1년간 순영업소득(NOI): 연 5천만원(기간 말 발생)

대출조건: 이자율 연 3%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함

1. 4.7%p, 정(+)의 지렛대효과

2. 10%p, 정(+)의 지렛대효과

3. 10%p, 부(-)의 지렛대효과

4. 14.7%p, 정(+)의 지렛대효과

5. 14.7%p, 부(-)의 지렛대효과

20. 5년 후 주택구입에 필요한 자금 10억원을 모으기 위해 매 월말 불입해야 하는 액수를 구하는 방법은 ? (단, 연간 이자율은 10%임)

1. 10억원 × 저당상수(10%, 5년)

2. 10억원 × 연금의 현가계수(10%, 5년)

3. 10억원 ÷ 감채기금계수(10%, 5년)

4. 10억원 ÷ 연금의 내가계수(10%, 5년)

5. 10억원 × 일시불의 현가계수(10%, 5년)

21. 부동산투자의 위험과 관련하여 ( )에 들어갈 용어로 옳은 것 은?

부동산시장에서 투자자가 수요와 공급을 잘못 예측하여 발생 하는 위험으로서 부동산투자의 수익에 근본적인 영향을 미치는 경우는 ( )에 해당한다.

1. 시장위험

2. 운영위험

3. 관리위험

4. 법적위험

5. 금융위험

22. 부동산 운영수지분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 순영업소득은 유효총소득에서 영업비용을 차감한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.

2. 영업경비에서 감가상각비는 삭제되어야 한다.

3. 영업소득세를 구하기 위해서는 순영업소득에서 원금상환분을 더하 고 이자지급분을 차감한다.

4. 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 차감한 소득 이다.

5. 미상환저당잔금은 연금의 현가계수를 이용하여 구한다.

23. 포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 2개의 투자자산의 수익률이 서로 다른 방향으로 움직일 경우, 상관 계수는 음(-)의 값을 가지므로 위험분산효과가 커진다.

2. 모든 부동산의 공통적 특성으로 인한 비체계적 위험은 포트폴리오 의 구성을 통해 감소될 수 있다.

3. 투자자의 무차별곡선과 효율적 투자선의 접점에서 최적의 포트폴 리오가 선택된다.

4. 효율적 프런티어의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 이해 많은 위험을 감수하는 것이다.

5. 상관계수 값이 ‘－1’인 경우 통계적으로 비체계적 위험을 0까지 줄 일 수 있다.

24. 3년 후 1,000만원의 현재가치는? (단, 주어진 조건에 한함)

할인율: 연 5%(복리 계산)

최종 현재가치 금액은 십만원 자리 반올림함

1. 500만원

2. 600만원

3. 700만원

4. 800만원

5. 900만원

25. 다음과 같은 현금흐름을 갖는 투자안 A의 순현가(NPV)와 내 부수익률(IRR)은? [단, 할인율은 연 10%, 사업기간은 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 1 일)에 현금유입만 발생함]

NPV IRR ① 2,000원 11.1% ② 2,000원 22.2% ③ 2,000원 25% ④ 1,000원 11.1% ⑤ 1,000원 22.2%

26. 제시된 내용을 이용하여 종합환원율을 구하면?

甲은 현금으로 5억원을 투자하여 순영업소득이 연간 8천만원, 저당지불액이 연간 4천만원인 부동산을 8억원에구입하였다.

① 10% ② 15% ③ 25% ④ 37.5%

5. 39.5%

27.부동산금융에 관한 설명 중 틀린 것은 모두 몇 개인가?

ㄱ. 부동산금융은 부동산의 개발, 취득 등의 목적으로 화폐와 신용 을 이전하기 위하여 사용되는 제도, 시장, 수단과 관계된 영역 을 말한다. ㄴ. 주택시장이 침체하여 주택거래가 부진하면 주택금융을 확대하 여 주택거래의 활성화를 통해 주택개발 및 건설활동을 촉진시 키는 기능이 있다. ㄷ. 시장이자율이 저당이자율보다 낮아지면 차입자는 기존대출금 을 조기상환하는 것이 유리하다. ㄹ. 주택저당대출의 기준인 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력 (DTI)이 변경되면 부동산시장이 변화될 수 있다. ㅁ. 프로젝트금융은 비소구 또는 제한적 소구금융의 특징을 가지 고 있다.

1. 4개

2. 3개

3. 2개

4. 1개

5. 0개

28. A씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 5,000만원을 대출받은 상태 이다. A씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담 보대출 금액은? (단, 주어진 조건에 한함)

담보 부동산의 시장가치: 3억원

연소득: 5,000만원

연간 저당상수: 0.1

대출승인기준(두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함) — 담보인정비율(LTV): 시장가치기준 50% — 총부채상환비율(DTI): 40%

1. 1억

2. 1억 2,000만원

3. 1억 5,000만원

4. 1억 7,000만원

5. 1억 9,000만원

29. 주택저당대출방식 중 고정금리대출방식인 원금균등분할상환과 원리금균등분할상환에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 대 출조건은 동일하다고 가정함)

1. 대출기간 초기에는 원금균등분할상환방식의 원리금이 원리금균등 분할상환방식의 원리금보다 많다.

2. 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식에 비해 초기에 대출원금 회수가 빨라 대출기관의 위험이 낮다.

3. 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출 초 기에 소득이 낮은 차입자에게 유리하다.

4. 중도상환 시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할 상환방식이 원금균등분할상환방식보다 적다.

5. 인플레이션이 발생하는 경우 고정이자율 저당에서 변동이자율 저 당으로 전환하였다면 이는 대출기관이 위험을 전가한 형태라고 볼 수가 있다.

30. 저당유동화제도에 관한 설명이다. 내용 중에 바르게 설명된 것 은?

1. 저당유동화는 저당증권화의 하나의 방법으로써 증권화가 이루어지 는 시장은 1차 저당시장이다.

2. 저당권이 매매되는 시장인 2차 저당시장은 차입자와 2차 대출기관 사이에 이루어지는 시장이다.

3. 금융기관입장에서는 저당권을 유동화함으로써 자기자본비율이 제 고되므로 재무건전성이 강화된다.

4. 저당채권유동화는 금융기관의 유동성위험을 증가시킨다.

5. 주택자금 대출시장은 주택저당담보채권의 유동화가 되는 시장이다.

31. 민간의 부동산개발방식 중 다음에서 설명하는 개발방식은 무엇 인가?

토지소유자가 소유한 토지 위에 개발업자가 자금을 부담하여 건 축하고, 완성된 건물의 건축면적을 토지소유자와 개발업자가 전 체 투입자금 비율로 나누는 공동사업방식이다.

공사대금을 완성된 부동산의 일부로 변제하고 남은 부동산을 토 지소유자가 소유 또는 임대하는 방식이다.

1. 환지방식

2. 단순개발방식

3. 토지개발신탁방식

4. 혼합방식

5. 대물교환방식

32. 다음은 각 도시별, 산업별 고용자 수를 나타낸 표이다. X산업의 입지계수가 높은 도시 순으로 나열된 것은? (다만, 전국에 네 개의 도시와 두 개의 산업만이 존재한다고 가정함)

(단위：명)

1. C ＞ B ＞ D ＞ A

2. A ＞ C ＞ B ＞ D

3. C ＞ A ＞ B ＞ D

4. B ＞ C ＞ D ＞ A

5. A ＞ D ＞ C ＞ B

33. 부동산관리에 관한 설명 중 틀린 것은?

1. 부동산관리는 법 ․ 제도 ․ 경영 ․ 경제 ․ 기술적인 측면이 있어, 설비 등의 기계적인 측면과 경제 ․ 경영을 포함한 종합적인 접근 이 요구된다.

2. 도시화, 건축기술의 발전, 부재자 소유의 증가 등으로 인하여 부동 산관리의 필요성이 커지고 있다.

3. 부동산 간접투자규모가 커지면서 오피스 빌딩의 관리업무를 직접 관리하는 경향이 있다.

4. 임대차 유형 중 주거용 부동산은 조임대차, 공업용 부동산은 순임 대차, 매장용 부동산은 비율임대차를 적용한다.

5. 혼합관리방식은 관리업무에 대한 강력한 지도력을 확보할 수 있고, 위탁관리의 편의 또한 이용할 수 있다.

34. 부동산마케팅의 세 가지 전략에 관한 설명 중 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

(㉠)이란 목표시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁 제품과 차별성을 가지도록 제품 개념을 정하고 소비자의 지각속에 적 절히 위치시키는 것이다.

고객점유 마케팅전략은 (㉡)에 기반을 두면서 소비자의 욕구를 파악하여 마케팅효과를 극대화하는 전략이다.

1. ㉠ : 차별화 전략 ㉡ : AIDA원리

2. ㉠ : 표적시장선정 전략 ㉡ : 브랜드

3. ㉠ : 시장세분화 전략 ㉡ : 소비자의 심리

4. ㉠ : 유통경로 전략 ㉡ : 마케팅 믹스

5. ㉠ : 판매촉진전략 ㉡ : STP전략

35. 감정평가의 분류 및 부동산 가치이론에 관한 설명 중 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

1필지의 일부분만이 도시계획시설 등에 저촉되어 수용될 경우 에 저촉부분에 대해 평가하는 경우에는 (㉠)를 한다.

가격(price)은 실제 지불된 (㉡)의 값이기 때문에 주어진 시점 에서 하나밖에 존재하지 않는다.

1. ㉠ : 구분평가, ㉡ : 장래

2. ㉠ : 부분평가, ㉡ : 과거

3. ㉠ : 구분평가, ㉡ : 과거

4. ㉠ : 개별평가, ㉡ : 장래

5. ㉠ : 부분평가, ㉡ : 현재

36. 다음 부동산현상 및 부동산활동을 설명하는 감정평가 이론상 부동산 가격원칙을 순서대로 나열한 것은?

아파트의 가격은 경쟁에 의하여 초과이윤이 소멸되면서 적합 한 가격을 갖게 된다.

부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산 전체의 가격이 형성된다.

1. 균형의 원칙, 적합의 원칙

2. 예측의 원칙, 수익배분의 원칙

3. 적합의 원칙, 예측의 원칙

4. 수익배분의 원칙, 균형의 원칙

5. 경쟁의 원칙, 기여의 원칙

37. 원가법에 의한 대상물건의 적산가액은?

신축에 의한 사용승인시점: 2018. 10. 30.

기준시점 : 2021. 10. 30.

사용승인시점의 신축공사비 : 1억원 (신축공사비는 적정함)

3년 전 건축비 지수 100, 기준시점 현재 110

경제적 내용년수: 30년

감가수정방법: 정액법

내용년수 만료시 잔가율 40%

1. 6,600,000원

2. 103,400,000원

3. 105,000,000원

4. 110,000,000원

5. 130,750,000원

38. 다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용 으로 옳은 것은?

· 가치형성요인이란 대상물건의 (㉠)에 영향을 미치는 일반요인, 지 역요인 및 개별요인 등을 말한다. · 수익환원법에서는 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수 익이나 (㉡)을(를) 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다.

1. ㉠ : 경제적 가치, ㉡ : 현재의 현금흐름

2. ㉠ : 시장가치, ㉡ : 미래의 투자가치

3. ㉠ : 정상가치, ㉡ : 현재의 복귀가치

4. ㉠ : 경제적 가치, ㉡ : 미래의 현금흐름

5. ㉠ : 시장가치, ㉡ : 현재의 투자가치

39. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건과 주된 감정평가 방법의 연 결이 틀린 것은?

1. 과수원 - 거래사례비교법

2. 광업재단 - 수익환원법

3. 임대료 - 적산법

4. 효용가치가 없는 자동차 - 해체처분가액

5. 건물 - 원가법

40. 「부동산 가격공시에 관한 법령」에 규정된 내용으로 옳은 것 은?

1. 표준지공시지가는 국가 · 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관 련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감 정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

2. 표준주택가격의 공시사항은 지세, 지목, 도로상황이다.

3. 시장 · 군수 또는 구청장은 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준 주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사 · 공시 하여야 한다.

4. 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정 · 공시일 부터 60일 이내에 이의를 신청할 수 있다.

5. 단독주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별 주택가격으로 본다.