2024년 제35회 공인중개사 시험 - 부동산학개론

1. 토지의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 부동성으로 인해 외부효과가 발생하지 않는다.

2. 개별성으로 인해 거래사례를 통한 지가 산정이 쉽다.

3. 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급은 단기적으로 탄력적이다.

4. 용도의 다양성으로 인해 토지의 경제적 공급은 증가할 수 있다.

5. 영속성으로 인해 부동산 활동에서 토지는 감가상각을 고려하여야 한다.

2. 토지에 관련된 용어이다. ()에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

(ㄱ): 지적제도의 용어로서, 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것

(ㄴ): 지가공시제도의 용어로서, 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지

1. ㄱ: 필지, ㄴ: 소지
2. ㄱ: 지목, ㄴ: 나지
3. ㄱ: 필지, ㄴ: 나지
4. ㄱ: 지목, ㄴ: 나대지
5. ㄱ: 필지, ㄴ: 나대지

3. 다음은 용도별 건축물의 종류에 관한 ‘건축법 시행령’ 규정의 일부이다. ()에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 (ㄱ) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 (ㄴ) 이하인 주택 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

1. ㄱ: 건축면적, ㄴ: 4층

2. ㄱ: 건축면적, ㄴ: 4개 층

3. ㄱ: 바닥면적, ㄴ: 4층

4. ㄱ: 바닥면적, ㄴ: 4개 층

5. ㄱ: 대지면적, ㄴ: 4층

4. 법령에 의해 등기의 방법으로 소유권을 공시할 수 있는 물건을 모두 고른 것은?

ㄱ. 총톤수 25톤인 기선(機船)

ㄴ. 적재용량 25톤인 덤프트럭

ㄷ. 최대 이륙중량 400톤인 항공기

ㄹ. 토지에 부착된 한 그루의 수목

1. ㄱ

2. ㄱ, ㄹ

3. ㄷ, ㄹ

4. ㄱ, ㄴ, ㄷ

5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

5. A 광역시장은 관할 구역 중 농지 및 야산으로 형성된 일단의 지역에 대해 도시개발법령상 도시개발사업(개발 후 용도: 주거용 및 상업용 택지)을 추진하면서 시행방식을 검토하고 있다. 수용방식(예정 사업 시행자: 지방공사)과 환지방식(예정 사업 시행자: 도시개발사업조합)을 비교한 설명으로 틀린 것은? (단, 보상금은 현금으로 지급하며, 주어진 조건에 한함)

1. 수용방식은 환지방식에 비해 세금 감면을 받기 위한 대토(代土)로 인해 도시개발구역 밖의 지가를 상승시킬 가능성이 크다.

2. 수용방식은 환지방식에 비해 사업 시행자의 개발 토지(조성 토지) 매각 부담이 크다.

3. 사업 시행자의 사업비 부담에 있어 환지방식은 수용방식에 비해 작다.

4. 사업으로 인해 개발이익이 발생하는 경우, 환지방식은 수용방식에 비해 종전 토지 소유자에게 귀속될 가능성이 크다.

5. 개발절차상 환지방식은 토지소유자의 동의를 받아야 하는 단계(횟수)가 수용방식에 비해 적어 절차가 간단하다.

6. 부동산 개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 부동산 개발의 타당성 분석 과정에서 시장 분석을 수행하기 위해서는 먼저 시장 지역을 설정하여야 한다.

2. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 건축물을 리모델링 또는 용도 변경하는 행위(다만, 시공을 담당하는 행위는 제외한다)는 부동산 개발에 포함된다.

3. 민간투자사업에 있어 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고 일정 기간 소유 및 운영을 한 후 국가 또는 지방자치단체에게 시설의 소유권을 이전하는 방식은 BOT(Build-Operate-Transfer) 방식이다.

4. 부동산 개발의 유형을 신개발 방식과 재개발 방식으로 구분하는 경우, 도시 및 주거환경정비법령상 재건축사업은 재개발 방식에 속한다.

5. 개발사업의 방식 중 사업 위탁 방식과 신탁 개발 방식의 공통점은 토지 소유자가 개발사업의 전문성이 있는 제3자에게 토지 소유권을 이전하고 사업을 위탁하는 점이다.

7. 부동산 마케팅에서 4P 마케팅 믹스(Marketing Mix) 전략의 구성 요소를 모두 고른 것은?

ㄱ. Price(가격)
ㄴ. Product(제품)
ㄷ. Place(유통 경로)
ㄹ. Positioning(차별화)
ㅁ. Promotion(판매 촉진)
ㅂ. Partnership(동반자 관계)

1. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
2. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ
3. ㄴ, ㄷ, ㅁ, ㅂ
4. ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
5. ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

8. A 지역 단독주택 시장의 균형 변화에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요 곡선은 우하향하고, 공급 곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

1. 수요와 공급이 모두 증가하고 수요의 증가 폭과 공급의 증가 폭이 동일한 경우, 균형 거래량은 감소한다.

2. 수요가 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가 폭보다 공급의 감소 폭이 더 큰 경우, 균형 가격은 하락한다.

3. 수요가 감소하고 공급이 증가하는데 수요의 감소 폭이 공급의 증가 폭보다 더 큰 경우, 균형 가격은 상승한다.

4. 수요와 공급이 모두 감소하고 수요의 감소 폭보다 공급의 감소 폭이 더 큰 경우, 균형 거래량은 감소한다.

5. 수요가 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가 폭과 공급의 감소 폭이 동일한 경우, 균형 가격은 하락한다.

9. A 지역 소형 아파트 수요의 가격 탄력성은 0.9이고, 오피스텔 가격에 대한 소형 아파트 수요의 교차 탄력성은 0.5이다. A 지역 소형 아파트 가격이 2% 상승하고 동시에 A 지역 오피스텔 가격이 5% 상승할 때, A 지역 소형 아파트 수요량의 전체 변화율은? (단, 소형 아파트와 오피스텔은 모두 정상재로서 서로 대체적인 관계이고, 수요의 가격 탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

1. 0.7%
2. 1.8%
3. 2.5%
4. 3.5%
5. 4.3%

10. 아파트 시장에서 균형 가격을 상승시키는 요인은 모두 몇 개인가? (단, 아파트는 정상재로서 수요 곡선은 우하향하고, 공급 곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

가구의 실질 소득 증가
아파트에 대한 선호도 감소
아파트 건축 자재 가격의 상승
아파트 담보 대출 이자율의 상승

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3. 2개
4. 3개
5. 4개

11. A 지역 오피스텔 시장에서 수요 함수는 Qd1 = 900 - P, 공급 함수는 Qs = 100 + 1/4 x P이며, 균형 상태에 있었다. 이 시장에서 수요 함수가 Qd2 = 1,500 - 3/2 x P로 변화하였다면, 균형 가격의 변화(ㄱ)와 균형 거래량의 변화(ㄴ)는? (단, P는 가격, Qd1과 Qd2는 수요량, Qs는 공급량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내고, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)

1. ㄱ: 160 상승, ㄴ: 변화 없음

2. ㄱ: 160 상승, ㄴ: 40 증가

3. ㄱ: 200 상승, ㄴ: 40 감소

4. ㄱ: 200 상승, ㄴ: 변화 없음

5. ㄱ: 200 상승, ㄴ: 40 증가

12. 저량(stock)의 경제 변수에 해당하는 것은?

1. 주택 재고
2. 가계 소득
3. 주택 거래량
4. 임대료 수입
5. 신규 주택 공급량

13. 다음에 해당하는 도시 및 주거환경정비법상의 정비사업은?

도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비 기반 시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비 기반 시설과 공동 이용 시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

1. 자율 주택 정비 사업
2. 소규모 재개발 사업
3. 가로 주택 정비 사업
4. 소규모 재건축 사업
5. 주거환경 개선 사업

14. 컨버스(P. Converse)의 분기점 모형에 기초할 때, A시와 B시의 상권 경계 지점은 A시로부터 얼마만큼 떨어진 지점인가? (단, 주어진 조건에 한함)

A시와 B시는 동일 직선상에 위치

A시와 B시 사이의 직선 거리: 45km

A시 인구: 84만 명

B시 인구: 21만 명

1. 15km
2. 20km
3. 25km
4. 30km
5. 35km

15. 입지 및 도시 공간 구조 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 호이트(H. Hoyt)의 선형 이론은 단핵의 중심지를 가진 동심원 도시 구조를 기본으로 하고 있다는 점에서 동심원 이론을 발전시킨 것이라 할 수 있다.

2. 크리스탈러(W. Christaller)는 중심성의 크기를 기초로 중심지가 고차 중심지와 저차 중심지로 구분되는 동심원 이론을 설명했다.

3. 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)은 도시 내부의 토지 이용이 단일한 중심의 주위에 형성되는 것이 아니라 몇 개의 핵심 지역 주위에 형성된다는 점을 강조하면서, 도시 공간 구조가 다핵심 구조를 가질 수 있다고 보았다.

4. 베버(A. Weber)는 운송비의 관점에서 특정 공장이 원료 지향적인지 또는 시장 지향적인지를 판단하기 위해 원료 지수(material index) 개념을 사용했다.

5. 허프(D. Huff)모형의 공간(거리)마찰계수는 도로환경, 지형, 주행수단 등 다양한 요인에 영향을 받을 수 있는 값이며, 이 모형을 적용하려면 공간(거리)마찰계수가 정해져야 한다.

16. 다음 설명에 모두 해당하는 것은?

토지의 비옥도가 동일하더라도 중심 도시와의 접근성 차이에 의해 지대가 차별적으로 나타난다.

한계 지대 곡선은 작물의 종류나 농업의 유형에 따라 그 기울기가 달라질 수 있으며, 이 곡선의 기울기에 따라 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분된다.

가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지 이용에 토지가 할당된다.

1. 마샬(A. Marshall)의 준지대설
2. 헤이그(R. Haig)의 마찰비용 이론
3. 튀넨(J. H. von Thünen)의 위치지대설
4. 마르크스(K. Marx)의 절대지대설
5. 파레토(V. Pareto)의 경제지대론

17. 지하철 역사가 개발된다는 다음과 같은 정보가 있을 때, 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재 가치는? (단, 주어진 조건에 한함)

지하철 역사 개발 예정지 인근에 A 토지가 있다.

1년 후 지하철 역사가 개발될 가능성은 60%로 알려져 있다.

1년 후 지하철 역사가 개발되면 A 토지의 가격은 14억 3천만 원, 개발되지 않으면 8억 8천만 원으로 예상된다.

투자자의 요구 수익률(할인율)은 연 10%다.

1. 1억 6천만 원
2. 1억 8천만 원
3. 2억 원
4. 2억 2천만 원
5. 2억 4천만 원

18. 부동산 정책에 관한 내용으로 틀린 것은?

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지구단위계획은 도시ㆍ군 계획 수립 대상 지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군 기본계획을 말한다.

2. 지역지구제는 토지 이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 활용된다.

3. 개발권양도제(TDR)는 토지 이용 규제로 인해 개발 행위의 제약을 받는 토지 소유자의 재산적 손실을 보전해 주는 수단으로 활용될 수 있으며, 법령상 우리나라에서는 시행되고 있지 않다.

4. 부동산 가격 공시 제도에 따라 국토교통부 장관은 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시 기준일 현재의 단위 면적당 적정 가격을 조사ㆍ평가하여 공시하여야 한다.

5. 토지 비축제는 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도를 말한다.

19. 공공주택특별법령상 공공임대주택에 관한 내용으로 옳은 것은 모두 몇 개인가? (단, 주택도시기금은 ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금을 말함)

통합공공임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저 소득계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인ㆍ국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거 안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택

행복주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거 안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택

장기전세주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세 계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택

분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양 전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택

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4. 3개
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20. 부동산 정책 중 금융 규제에 해당하는 것은?

1. 택지개발지구 지정
2. 토지거래허가제 시행
3. 개발부담금의 부담률 인상
4. 분양가상한제의 적용 지역 확대
5. 총부채원리금상환비율(DSR) 강화

21. 주택법령상 주택의 유형과 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 도시형 생활주택은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 도시지역에 건설하여야 한다.

2. 도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택 규모로 구성된다.

3. 토지임대부 분양주택의 경우, 토지의 소유권은 분양주택 건설사업을 시행하는 자가 가지고, 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 자가 가진다.

4. 세대구분형 공동주택은 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조이어야 하며, 그 구분된 공간의 일부를 구분 소유할 수 있다.

5. 장수명 주택은 구조적으로 오랫동안 유지ㆍ관리될 수 있는 내구성을 갖추고, 입주자의 필요에 따라 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성과 수리 용이성 등이 우수한 주택을 말한다.

22. 부동산 조세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 매각을 앞당기게 하는 동결효과(lock-in effect)를 발생시킬 수 있다.

ㄴ. 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 동일하다.

ㄷ. 취득세와 상속세는 취득 단계에서 부과하는 지방세이다.

ㄹ. 증여세와 양도소득세는 처분 단계에서 부과하는 국세이다.

1. ㄴ

2. ㄱ, ㄷ

3. ㄴ, ㄹ

4. ㄱ, ㄷ, ㄹ

5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

23. 다음 자료는 A 부동산의 1년간 운영수지이다. A 부동산의 총투자액은 6억 원이며, 투자자는 총투자액의 40%를 은행에서 대출받았다. 이 경우 순소득승수(ㄱ)와 세전 현금흐름 승수(ㄴ)는? (단, 주어진 조건에 한함)

가능총소득(PGI): 7,000만 원

공실손실상당액 및 대손충당금: 500만 원

기타소득: 100만 원

부채서비스액: 1,500만 원

영업소득세: 500만 원

수선유지비: 200만 원

용역비: 100만 원

재산세: 100만 원

직원인건비: 200만 원

1. ㄱ: 9.0, ㄴ: 8.0

2. ㄱ: 9.0, ㄴ: 9.0

3. ㄱ: 9.0, ㄴ: 10.0

4. ㄱ: 10.0, ㄴ: 8.0

5. ㄱ: 10.0, ㄴ: 9.0

24. 다음은 시장 전망에 따른 자산의 투자 수익률을 합리적으로 예상한 결과이다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. 자산 A와 자산 B는 동일한 기대수익률을 가진다.

2. 낙관적 시장 전망에서는 자산 D의 수익률이 가장 높다.

3. 자산 C와 자산 D는 동일한 투자위험을 가진다.

4. 평균-분산 지배 원리에 따르면 자산 C는 자산 A보다 선호된다.

5. 자산 A, B, C, D로 구성한 포트폴리오의 수익과 위험은 각 자산의 투자 비중에 따라 달라진다.

25. 부동산 투자 분석 기법에 관한 설명으로 틀린 것은?

6. 순현재가치법과 내부수익률법은 화폐의 시간가치를 반영한 투자 분석 방법이다.

7. 복수의 투자안을 비교할 때 투자금액의 차이가 큰 경우, 순현재가치법과 내부수익률법은 분석 결과가 서로 다를 수 있다.

8. 하나의 투자안에 있어 수익성 지수가 1보다 크면 순현재가치는 0보다 크다.

9. 투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다.

10. 내부수익률법에서는 현금흐름의 재투자율로 투자자의 요구수익률을 가정한다.

26. 토지세를 제외한 다른 모든 조세를 없애고 정부의 재정은 토지세만으로 충당하는 토지 단일세를 주장한 학자는?

1. 뢰쉬(A. Lösch)
2. 레일리(W. Reilly)
3. 알론소(W. Alonso)
4. 헨리 조지(H. George)
5. 버제스(E. Burgess)

27. 자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. 자본환원율은 순영업소득을 부동산의 가격으로 나누어 구할 수 있다.
2. 부동산 시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.
3. 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
4. 투자 위험의 증가는 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
5. 서로 다른 유형별, 지역별 부동산 시장을 비교하여 분석하는 데 활용될 수 있다.

28. A 임차인은 비율임대차(percentage lease) 방식의 임대차 계약을 체결하였다. 이 계약에서는 매장의 월 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본 임대료만 지급하고, 손익분기점 매출액 초과 시 초과 매출액에 대해 일정 임대료율을 적용한 추가 임대료를 기본 임대료에 가산하여 임대료를 지급한다고 약정하였다. 구체적인 계약 조건과 예상 매출액은 다음과 같다. 해당 계약 내용에 따라 A 임차인이 지급할 것으로 예상되는 임대료의 합계는? (단, 주어진 조건에 한함)

계약 기간: 1년(1월∼12월)

매장 임대 면적: 300m²

임대 면적당 기본 임대료: 매월 5만 원/m²

손익분기점 매출액: 매월 3,500만 원

월별 임대 면적당 예상 매출액

• 1월∼6월: 매월 10만 원/m²
• 7월∼12월: 매월 19만 원/m²

손익분기점 매출액 초과 시 초과 매출액에 대한 추가 임대료율: 10%

1. 18,000만 원
2. 19,320만 원
3. 28,320만 원
4. 31,320만 원
5. 53,520만 원

29. 현재 5천만 원의 기존 주택담보대출이 있는 A 씨가 동일한 은행에서 동일한 주택을 담보로 추가 대출을 받으려고 한다. 이 은행의 대출 승인 기준이 다음과 같을 때, A 씨가 추가로 대출받을 수 있는 최대 금액은 얼마인가? (단, 제시된 두 가지 대출 승인 기준을 모두 충족시켜야 하며, 주어진 조건에 한함)

A 씨 담보 주택의 담보가치 평가액: 5억 원

A 씨의 연간 소득: 6천만 원

연간 저당 상수: 0.1

대출 승인 기준

• 담보 인정 비율(LTV): 70% 이하
• 총부채상환비율(DTI): 60% 이하

1. 2억 원
2. 2억 5천만 원
3. 3억 원
4. 3억 2천만 원
5. 3억 5천만 원

30.부동산관리방식을 관리주체에따라분류할때,다음 설명에 모두 해당하는 방식은?

소유와경영의분리가가능하다.

대형건물의관리에더유용하다.

관리에따른용역비의부담이있다.

전문적이고체계적인관리가가능하다.

1. 직접관리
2. 위탁관리
3. 자치관리
4. 유지관리
5. 법정관리

31. 고정금리 대출의 상환 방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 만기일시상환대출은 대출 기간 동안 차입자가 원금만 상환하기 때문에 원리금 상환 구조가 간단하다.

ㄴ. 체증식 분할 상환 대출은 대출 기간 초기에는 원리금 상환액을 적게 하고 시간이 경과함에 따라 늘려가는 방식이다.

ㄷ. 원리금 균등 분할 상환 대출이나 원금 균등 분할 상환 대출에서 거치 기간이 있을 경우, 이자 지급 총액이 증가하므로 원리금 지급 총액도 증가하게 된다.

ㄹ. 대출 채권의 가중평균 상환 기간(duration)은 원금 균등 분할 상환 대출에 비해 원리금 균등 분할 상환 대출이 더 길다.

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄷ
3. ㄴ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

32. 한국주택금융공사의 주택담보 노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 주택 소유자와 그 배우자의 연령이 보증을 위한 등기 시점 현재 55세 이상인 자로서 소유하는 주택의 기준 가격이 15억 원 이하인 경우 가입할 수 있다.
2. 주택 소유자가 담보를 제공하는 방식에는 저당권 설정 등기 방식과 신탁 등기 방식이 있다.
3. 주택 소유자가 생존해 있는 동안에만 노후 생활 자금을 매월 연금 방식으로 받을 수 있고, 배우자에게는 승계되지 않는다.
4. ｢주택법｣에 따른 준주택 중 주거 목적으로 사용되는 오피스텔의 소유자는 가입할 수 없다.
5. 주택담보 노후연금(주택연금)을 받을 권리는 양도ㆍ압류할 수 있다.

33. 부동산투자회사법령상 자기관리 부동산 투자회사가 상근으로 두어야 하는 자산 운용 전문 인력의 요건에 해당하는 사람을 모두 고른 것은?

ㄱ. 감정평가사로서 해당 분야에 3년을 종사한 사람

ㄴ. 공인중개사로서 해당 분야에 5년을 종사한 사람

ㄷ. 부동산투자회사에서 3년을 근무한 사람

ㄹ. 부동산학 석사 학위 소지자로서 부동산의 투자ㆍ운용과 관련된 업무에 3년을 종사한 사람

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄷ
3. ㄴ, ㄹ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

34. 주택저당담보부채권(MBB)에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 유동화 기관이 모기지풀(mortgage pool)을 담보로 발행하는 지분 성격의 증권이다.
2. 차입자가 상환한 원리금은 유동화 기관이 아닌 MBB 투자자에게 직접 전달된다.
3. MBB 발행자는 초과 담보를 제공하지 않는 것이 일반적이다.
4. MBB 투자자 입장에서 MPTS(mortgage pass-through securities)에 비해 현금 흐름이 안정적이지 못해 불확실성이 크다는 단점이 있다.
5. MBB 투자자는 주택저당대출의 채무불이행 위험과 조기 상환 위험을 부담하지 않는다.

35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1. 기준 시점은 대상 물건의 가격 조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준 시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜로 하여야 한다.
2. 감정평가법인 등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준 시점의 가치 형성 요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
3. 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
4. 하나의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
5. 일체로 이용되고 있는 대상 물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

36. 다음 자료에서 수익방식에 의한 대상 부동산의 시산가액 산정 시 적용된 환원율은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

가능총수익(PGI): 50,000,000원
공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총수익(PGI)의 10%
운영경비(OE): 가능총수익(PGI)의 20%
환원방법: 직접환원법
수익방식에 의한 대상 부동산의 시산가액: 500,000,000원

1. 7.0%
2. 7.2%
3. 8.0%
4. 8.1%
5. 9.0%

37. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상 토지의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

• 대상 토지
  • 소재지: A시 B구 C동 150번지
  • 용도지역: 제3종 일반주거지역
  • 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 100m²
• 기준시점: 2024.10.26.
• 거래사례
  • 소재지: A시 B구 C동 120번지
  • 용도지역: 제3종 일반주거지역
  • 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 200m²
  • 거래가격: 625,000,000원 (가격 구성 비율은 토지 80%, 건물 20%임)
  • 사정 개입이 없는 정상적인 거래사례임
  • 거래시점: 2024.05.01.
• 지가변동률 (A시 B구, 2024.05.01.～2024.10.26.)
  : 주거지역 4% 상승, 상업지역 5% 상승
• 지역요인: 대상 토지와 거래사례 토지는 인근 지역에 위치함
• 개별요인: 대상 토지는 거래사례 토지에 비해 10% 우세함
• 상승식으로 계산

1. 234,000,000원
2. 286,000,000원
3. 288,750,000원
4. 572,000,000원
5. 577,500,000원

38. 원가법에서의 재조달원가에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 재조달원가란 대상 물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정 원가의 총액을 말한다.
2. 총량조사법, 구성단위법, 비용지수법은 재조달원가의 산정방법에 해당한다.
3. 재조달원가는 대상 물건을 일반적인 방법으로 생산하거나 취득하는 데 드는 비용으로 하되, 제세공과금은 제외한다.
4. 재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정 이윤이 포함된다.
5. 재조달원가를 구할 때 직접법과 간접법을 병용할 수 있다.

39. 부동산 가격 공시에 관한 법령상 부동산 가격 공시 제도에 관한 내용으로 틀린 것은?

1. 표준주택으로 선정된 단독주택, 국세 또는 지방세 부과 대상이 아닌 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다.
2. 표준주택가격은 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
3. 개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격 정보를 제공하고, 국가ㆍ지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
4. 개별주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
5. 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다.

40. 감정평가에 관한 규칙상 대상 물건별로 정한 감정평가 방법(주된 감정평가방법)에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 건물의 주된 감정평가방법은 원가법이다.

ㄴ. ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣에 따른 구분 소유권의 대상이 되는 건물 부분과 그 대지 사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우의 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다.

ㄷ. 자동차와 선박의 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다. 다만, 본래 용도의 효용 가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.

ㄹ. 영업권과 특허권의 주된 감정평가방법은 수익분석법이다.

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄹ
3. ㄱ, ㄴ, ㄷ
4. ㄱ, ㄴ, ㄹ
5. ㄱ, ㄷ, ㄹ