2016년 제27회 공인중개사 시험 - 부동산학개론

1. 다음의 파생 현상을 모두 발생시키는 토지 특성은?

소유함으로써 생기는 자본이익(capital gain)과 이용하여 생기는 운용이익(income gain)을 발생시킨다.

가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격 상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.

부동산 관리의 중요성을 강조하게 한다.

부동성
개별성
인접성
영속성
적재성

2. 부동산을 다양한 기준에 따라 분류하여 설명한 것으로 옳은 것은?

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 용수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지를 유지(溜池)라고 한다.
건축법령상 용도별 건축물의 종류에 따라 운전학원 및 정비학원은 자동차 관련 시설로, 무도학원은 위락시설로 분류한다.
택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 이행지라고 한다.
주택법령상 도시형 생활주택은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말한다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 공용시설을 보호하고 공공업무 기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구에 대해 중요시설물 보존지구로 지정한다.

3. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적ㆍ경제적ㆍ기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.
민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
기술적 개념의 부동산은 생산요소, 자산, 공간, 자연 등을 의미한다.
준부동산은 등기ㆍ등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합부동산이라 한다.

4. 아파트 매매 가격이 16% 상승함에 따라 다세대주택의 매매 수요량이 8% 증가하고 아파트 매매 수요량이 4% 감소한 경우에, 아파트 매매 수요의 가격 탄력성(A), 다세대주택 매매 수요의 교차 탄력성(B), 아파트에 대한 다세대주택의 관계(C)는? (단, 수요의 가격 탄력성은 절대값으로 표시하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

A: 0.25, B: 0.5, C: 대체재
A: 0.25, B: 2, C: 보완재
A: 0.5, B: 0.25, C: 대체재
A: 0.5, B: 2, C: 보완재
A: 2, B: 0.5, C: 대체재

5. 수요의 가격 탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 수요의 가격 탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

미세한 가격 변화에 수요량이 무한히 크게 변화하는 경우 완전 탄력적이다.
대체재의 존재 여부는 수요의 가격 탄력성을 결정하는 중요한 요인 중 하나이다.
일반적으로 부동산 수요에 대한 관찰 기간이 길어질수록 수요의 가격 탄력성은 작아진다.
일반적으로 재화의 용도가 다양할수록 수요의 가격 탄력성은 커진다.
수요의 가격 탄력성이 비탄력적이라는 것은 가격의 변화율에 비해 수요량의 변화율이 작다는 것을 의미한다.

6. A, B, C 부동산 시장이다. 다음과 같을 때 거미집 이론에 따른 각 시장의 모형 형태는? (단, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내며, 다른 조건은 동일함)

구분	A시장	B시장	C시장
수요 곡선 기울기	-0.8	-0.3	-0.6
공급 곡선 기울기	0.6	0.3	1.2

A: 수렴형, B: 발산형, C: 순환형
A: 순환형, B: 발산형, C: 수렴형
A: 발산형, B: 수렴형, C: 순환형
A: 수렴형, B: 순환형, C: 발산형
A: 발산형, B: 순환형, C: 수렴형

7. 부동산 공급 및 공급 곡선에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

부동산 수요가 증가할 때 부동산 공급 곡선이 탄력적일수록 부동산 가격은 더 크게 상승한다.
공급량은 주어진 가격 수준에서 공급자가 공급하고자 하는 최대 수량이다.
해당 부동산 가격 변화에 의한 공급량의 변화는 다른 조건이 불변일 때 동일한 공급 곡선상에서 점의 이동으로 나타난다.
물리적 토지 공급량이 불변이라면 토지의 물리적 공급은 토지 가격 변화에 대해 완전 비탄력적이다.
용도 변경을 제한하는 법규가 강화될수록 공급 곡선은 이전에 비해 비탄력적이 된다.

8. 각 도시의 산업별 고용자 수가 다음과 같을 때 X 산업의 입지 계수(locational quotient)가 1을 초과하는 도시를 모두 고른 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

(단위: 명)

구분	A도시	B도시	C도시	D도시	전국
X산업	400	1,200	650	1,100	3,350
Y산업	600	800	500	1,000	2,900
합계	1,000	2,000	1,150	2,100	6,250

A, B
A, C
B, C
B, D
C, D

9. 주거 분리에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상을 의미한다.
고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 경우, 경계 지역 부근의 저소득층 주택은 할인되어 거래되고 고소득층 주택은 할증되어 거래된다.
저소득층은 다른 요인이 동일할 경우 정(+)의 외부 효과를 누리고자 고소득층 주거지에 가까이 거주하려 한다.
고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이 현상이 발생할 수 있다.
도시 전체에서뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린 지역에서도 발생할 수 있다.

10. 다음의 내용을 모두 설명하는 지대는?

지대는 토지 소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 최열 등지에서도 발생함.
지대란 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생함.
지대는 토지의 사유화로 인해 발생함.

마샬(A. Marshall)의 준지대
리카도(D. Ricardo)의 차액지대
알론소(W. Alonso)의 입찰지대
튀넨(J. H. von Thünen)의 위치지대
마르크스(K. Marx)의 절대지대

11. 부동산 시장의 효율성에 관한 설명으로 틀린 것은?

효율적 시장은 어떤 정보를 지체 없이 가치에 반영하는가에 따라 구분될 수 있다.
강성 효율적 시장은 공표된 정보는 물론이고 아직 공표되지 않은 정보까지도 시장 가치에 반영되어 있는 시장이므로 이를 통해 초과 이윤을 얻을 수 없다.
강성 효율적 시장은 완전 경쟁 시장의 가정에 가장 근접하게 부합되는 시장이다.
약성 효율적 시장에서는 현재 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하여 정상 이윤을 초과하는 이윤을 획득할 수 있다.
준강성 효율적 시장은 과거의 추세적 정보뿐만 아니라 현재 새로 공표되는 정보까지 지체 없이 시장 가치에 반영되므로 공식적으로 이용 가능한 정보를 기초로 기본적 분석을 하여 투자해도 초과 이윤을 얻을 수 없다.

12. 부동산 시장에 영향을 미치는 요인 중 하나로, 불황과 물가 상승이 동시에 나타나는 현상은?

콘드라티에프 파동(Kondratiev Wave)
스태그플레이션(Stagflation)
디플레이션(Deflation)
쥬글라 파동(Juglar Wave)
키친 파동(Kitchin Wave)

13. A, B 도시 사이에 C 도시가 위치한다. 레일리(W. Reilly)의 소매 인력 법칙을 적용할 경우, C 도시에서 A, B 도시로 구매 활동에 유인되는 인구 규모는? (단, C 도시의 인구는 모두 구매자이고, A, B 도시에서만 구매하는 것으로 가정하며, 주어진 조건에 한함)

A 도시 인구 수: 400,000명
B 도시 인구 수: 100,000명
C 도시 인구 수: 50,000명
C 도시와 A 도시 간의 거리: 10km
C 도시와 B 도시 간의 거리: 5km

A: 15,000명, B: 35,000명
A: 20,000명, B: 30,000명
A: 25,000명, B: 25,000명
A: 30,000명, B: 20,000명
A: 35,000명, B: 15,000명

14. 정부의 부동산 시장 개입에 관한 설명으로 틀린 것은?

개발부담금 부과 제도는 정부의 직접적 시장 개입 수단이다.
공공임대주택의 공급은 소득 재분배 효과를 기대할 수 있다.
정부가 주택 가격 안정을 목적으로 신규 주택의 분양가를 규제할 경우, 신규 주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생 손실이 발생할 수 있다.
시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.
토지 수용과 같은 시장 개입 수단에서는 토지 매입과 보상 과정에서 사업 시행자와 피수용자 간에 갈등이 발생하기도 한다.

15. 용도 지역ㆍ지구제에 관한 설명으로 틀린 것은?

토지 이용에 수반되는 부(-)의 외부 효과를 제거하거나 감소시킬 수 있다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제2종 일반주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거 환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다.
사적 시장이 외부 효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 정부에 의해 채택되는 부동산 정책의 한 수단이다.
용도 지구는 하나의 대지에 중복 지정될 수 있다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 국토는 토지의 이용 실태 및 특성 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 용도 지역으로 구분한다.

16. 분양가 상한제에 관한 설명으로 틀린 것은?

주택법령상 분양가 상한제 적용 주택의 분양 가격은 택지비와 건축비로 구성된다.
도입 배경은 주택 가격을 안정시키고, 무주택자의 신규 주택 구입 부담을 경감시키기 위해서이다.
현재 정부가 시행 중인 정책이다.
신규 분양 주택의 공급 위축 현상과 질이 하락하는 문제점이 나타날 수 있다.
주택법령상 사업 주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지에서 공급하는 도시형 생활주택은 분양가 상한제를 적용한다.

17. 정부가 시행 중인 부동산 정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

부동산 가격 공시 제도에 따라 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법령상 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 공동주택 가격을 공시하기 위하여 공동주택의 가격을 산정한 때에는 국토교통부 장관의 의견을 들어야 한다.
토지 선매는 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 토지 거래 계약 허가를 받아 취득한 토지를 그 이용 목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자에게 강제로 수용하게 하는 제도이다.
부동산 거래 신고는 부동산 거래 신고에 관한 법령에 따라 거래 당사자가 매매 계약을 체결한 경우 잔금 지급일로부터 60일 이내에 신고하는 제도이다.
주택 선분양 제도는 후분양 제도에 비해 주택 공급을 감소시켜 주택 시장을 위축시킬 가능성이 있고, 건설업체가 직접 조달해야 하는 자금도 더 많음으로써 사업 부담도 증가될 수 있다.
준공공임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법령상 일반형 임대 사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

18. 부동산 투자 분석 기법에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

동일한 현금 흐름의 투자안이라도 투자자의 요구 수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.
투자 규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.
순현재가치법은 가치 가산 원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.
재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다.
회수 기간법은 회수 기간 이후의 현금 흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.

19. 부동산 투자의 레버리지 효과에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

ㄱ. 타인 자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 감소된다.
ㄴ. 부채 비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본수익률은 12%이다.
ㄷ. 부(-)의 레버리지 효과가 발생할 경우 부채 비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지 효과로 전환할 수 있다.
ㄹ. 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채 비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다.

ㄱ, ㄷ
ㄴ, ㄷ
ㄴ, ㄹ
ㄱ, ㄴ, ㄷ
ㄱ, ㄷ, ㄹ

20. 부동산의 수익과 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?

요구 수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다.
총투자수익률은 세전 현금 수지를 지분 투자액으로 나누어서 산정한다.
기대 수익률이 요구 수익률보다 작은 경우 투자안이 채택된다.
순영업소득의 산정 과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다.
회수 불가능한 임대료 수입은 영업 경비에 포함하여 순영업소득을 산정한다.

21. 부동산 투자의 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 위험 회피형 투자자라고 가정함)

ㄱ. 경기 침체로 인해 부동산의 수익성이 악화되면서 야기되는 위험은 사업 위험에 해당한다.
ㄴ. 차입자에게 고정 금리 대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 낮아진다.
ㄷ. 효율적 프론티어(efficient frontier)에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없다.
ㄹ. 개별 부동산의 특성으로 인한 체계적인 위험은 포트폴리오를 통해 제거할 수 있다.

ㄱ, ㄷ
ㄴ, ㄷ
ㄴ, ㄹ
ㄱ, ㄴ, ㄹ
ㄴ, ㄷ, ㄹ

22. 부동산 투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

부동산은 실물 자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편이다.
임대 사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자 비용을 세금 산정 시 비용으로 인정받을 수 있다.
부동산 투자자는 저당권과 전세 제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다.
부동산 가격이 물가 상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있다.
부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 높다.

23. 다음과 같이 부동산에 20억 원을 투자한 A의 연간 세후 자기자본수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)

부동산 가격: 20억 원 (토지 12억 원, 건물 8억 원)
대출 조건
대출 비율: 부동산 가격의 60%
대출 금리: 연 5%
대출 기간: 20년
원금 만기 일시 상환 방식 (매년 말 연단위 이자 지급)
순영업소득: 연 2억 원
건물의 총 내용연수: 20년 (잔존 가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함)
영업소득세율: 20%

24. 부동산 금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

CMO(Collateralized Mortgage Obligations)는 트랜치별로 적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다.
MBB(Mortgage Backed Bond)는 채권형 증권으로 발행자는 초과 담보를 제공하는 것이 일반적이다.
MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)의 조기 상환 위험은 투자자가 부담한다.
고정 금리 대출을 실행한 대출 기관은 금리 상승 시 차입자의 조기 상환으로 인한 위험이 커진다.
2차 저당 시장은 1차 저당 시장에 자금을 공급하는 역할을 한다.

25. 시장 가격이 5억 원이고 순영업소득이 연 1억 원인 상가를 보유하고 있는 A가 추가적으로 받을 수 있는 최대 대출 가능 금액은? (단, 주어진 조건에 한함)

연간 저당 상수: 0.2

대출 승인 조건(모두 충족하여야 함)

담보 인정 비율(LTV): 시장 가격 기준 60% 이하

부채 감당률(DCR): 2 이상

상가의 기존 저당 대출금: 1억 원

1억 원
1억 5천만 원
2억 원
2억 5천만 원
3억 원

26. 대출 상환 방식에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 대출 금액과 기타 대출 조건은 동일함)

원리금 균등 상환 방식은 매기 이자 상환액이 감소하는 만큼 원금 상환액이 증가한다.
원금 균등 상환 방식은 원리금 균등 상환 방식에 비해 전체 대출 기간 만료 시 누적 원리금 상환액이 더 크다.
대출 실행 시점에서 총부채상환비율(DTI)은 체증(점증) 상환 방식이 원금 균등 상환 방식보다 항상 더 크다.
대출금을 조기 상환하는 경우 원리금 균등 상환 방식에 비해 원금 균등 상환 방식의 상환액이 더 크다.
체증(점증) 상환 방식은 대출 잔액이 지속적으로 감소하므로 다른 상환 방식에 비해 이자 부담이 작다.

27. 부동산 투자회사법령상 부동산 투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

부동산 투자회사는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정부동산 투자회사로 구분할 수 있다.
자기관리 부동산 투자회사의 설립 자본금은 3억 원 이상으로 한다.
감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산 투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있다.
위탁관리 부동산 투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.
영업 인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 기업구조조정부동산 투자회사의 자본금은 50억 원 이상이 되어야 한다.

28. 프로젝트 금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

특정 프로젝트로부터 향후 일정한 현금 흐름이 예상되는 경우, 사전 계약에 따라 미래에 발생할 현금 흐름과 사업 자체 자산을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법이다.
일반적으로 기업 대출보다 금리 등이 높아 사업이 성공할 경우 해당 금융 기관은 높은 수익을 올릴 수 있다.
프로젝트 금융의 자금은 건설회사 또는 시공회사가 자체 계좌를 통해 직접 관리한다.
프로젝트 금융이 부실화될 경우 해당 금융 기관의 부실로 이어질 수 있다.
비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.

29. 2년 전 연초(1월 1일)에 받은 주택 담보 대출의 대환(refinancing)을 고려하고 있는 A가 대출 후 2년 차 말에 대환을 통해 얻을 수 있는 이익의 현재 가치는? (단, 주어진 조건에 한함)

기존 대출 조건

대출 금액: 1억 원
이자율: 연 4%
만기 10년, 원금 만기 일시 상환 조건 (매년 말 연 단위 이자 지급)
조기 상환 수수료: 대출 잔액의 1%

신규 대출 조건

대출 금액: 기존 대출의 잔액
이자율: 연 3%
만기 8년, 원금 만기 일시 상환 조건 (매년 말 연 단위 이자 지급)
취급 수수료: 대출 금액의 1%

8년간 연금의 현재 가치 계수(3% 연복리): 7

3백만 원
4백만 원
5백만 원
6백만 원
7백만 원

30. 다음 설명에 모두 해당하는 부동산 관리 방식은?

소유자의 의사 능력 및 지휘 통제력이 발휘된다.
업무의 기밀 유지에 유리하다.
업무 행위의 안일화를 초래하기 쉽다.
전문성이 낮은 경향이 있다.

외주 관리
혼합 관리
신탁 관리
위탁 관리
직접 관리

31. 부동산 개발에 관한 설명으로 틀린 것은?

부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산 개발을 수행하는 업을 말한다.
법률적 위험을 줄이는 하나의 방법은 이용 계획이 확정된 토지를 구입하는 것이다.
시장성 분석 단계에서는 향후 개발될 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석한다.
토지(개발) 신탁 방식은 신탁회사가 토지 소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.
BTO(Build-Transfer-Operate) 방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설 관리 운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간 투자 사업 방식이다.

32. 부동산 개발과 관련하여 다음 설명에 해당하는 도시 및 주거환경정비법령상의 정비사업은?

단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비 기반 시설과 공동 이용 시설의 확충을 통하여 주거 환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위하여 시행하는 사업

주거환경관리 사업
주택재건축 사업
주택재개발 사업
주거환경개선 사업
가로주택정비 사업

33. 다음은 임대주택의 1년간 운영 실적 자료이다. 가능 총소득에 대한 영업 경비 비율은? (단, 주어진 조건에 한함)

호당 임대료: 연 5백만 원
임대 가능 호수: 60호
공실률: 10%
순영업소득: 연 2억 1천만 원

2.38%
10%
20%
22.22%
30%

34. 부동산 마케팅 4P [가격(Price), 제품(Product), 유통 경로(Place), 판매 촉진(Promotion)] 전략과 다음 부동산 마케팅 활동의 연결이 옳은 것은?

ㄱ. 아파트 단지 내 자연 친화적 실개천 설치
ㄴ. 부동산 중개업소 적극 활용
ㄷ. 시장 분석을 통한 적정 분양가 책정
ㄹ. 주택 청약자 대상 경품 추첨으로 가전제품 제공

ㄱ: 제품, ㄴ: 판매 촉진, ㄷ: 가격, ㄹ: 유통 경로
ㄱ: 유통 경로, ㄴ: 판매 촉진, ㄷ: 가격, ㄹ: 제품
ㄱ: 유통 경로, ㄴ: 제품, ㄷ: 가격, ㄹ: 판매 촉진
ㄱ: 제품, ㄴ: 유통 경로, ㄷ: 가격, ㄹ: 판매 촉진
ㄱ: 제품, ㄴ: 유통 경로, ㄷ: 판매 촉진, ㄹ: 가격

35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용이 아닌 것은?

감정평가업자는 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 대상 물건의 감정평가액을 시장 가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
시장 가치란 한정된 시장에서 성립될 가능성이 있는 대상 물건의 최고가액을 말한다.
감정평가는 기준 시점에서의 대상 물건의 이용 상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
하나의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

36. 감정평가 과정상 지역 분석과 개별 분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

지역 분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격 수준을 파악할 수 있다.
지역 분석에 있어서 중요한 대상은 인근 지역, 유사 지역 및 동일 수급권이다.
대상 부동산의 최유효 이용을 판정하기 위해 개별 분석이 필요하다.
지역 분석보다 개별 분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
지역 분석은 대상 지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별 분석은 대상 부동산에 대한 미시적인 분석이다.

37. 다음 자료를 활용하여 시산가액 조정을 통해 구한 감정평가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

거래 사례를 통해 구한 시산가액(가치): 1.2억 원
조성 비용을 통해 구한 시산가액(가치): 1.1억 원
임대료를 통해 구한 시산가액(가치): 1.0억 원
시산가액 조정 방법: 가중치를 부여하는 방법
가중치: 원가 방식 20%, 비교 방식 50%, 수익 방식 30%를 적용함

1.09억 원
1.10억 원
1.11억 원
1.12억 원
1.13억 원

38. 다음은 임대료 감정평가 방법의 종류와 산식이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

적산법: 적산임료 = 기초가액 × (ㄱ) + 필요 제경비
임대사례비교법: (ㄴ) = 임대사례의 임대료 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인비교치 × 개별요인비교치
(ㄷ): 수익임료 = 순수익 + 필요 제경비

ㄱ: 기대이율, ㄴ: 비준임료, ㄷ: 수익분석법
ㄱ: 환원이율, ㄴ: 지불임료, ㄷ: 수익분석법
ㄱ: 환원이율, ㄴ: 지불임료, ㄷ: 수익환원법
ㄱ: 기대이율, ㄴ: 비준임료, ㄷ: 수익환원법
ㄱ: 환원이율, ㄴ: 실질임료, ㄷ: 수익환원법

39. 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법령에 규정된 내용으로 옳은 것은?

개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 60일 이내에 이의를 신청할 수 있다.
국토교통부 장관은 표준지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 행정자치부 장관의 검증을 받아야 한다.
국토교통부 장관은 일단의 공동주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정 가격을 조사ㆍ평가한다.
시장ㆍ군수ㆍ구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이 발생한 경우에는 7월 1일을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다.
동 법령에 따라 공시한 공동주택가격은 주택 시장의 가격 정보를 제공하고, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

40. 감정평가에 관한 규칙 제8조에 규정된 감정평가의 절차에 해당하지 않는 것은?

감정평가 의뢰
처리 계획 수립
대상 물건 확인
감정평가 방법의 선정 및 적용
감정평가액의 결정 및 표시