2017년 제28회 공인중개사 시험 - 부동산학개론

1. 이용 상태에 따른 토지 용어의 설명으로 틀린 것은?

부지(敷地)는 도로 부지, 하천 부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지를 말한다.
선하지(線下地)는 고압선 아래의 토지로 이용 및 거래의 제한을 받는 경우가 많다.
맹지(盲地)는 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지다.
후보지(候補地)는 임지 지역, 농지 지역, 택지 지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 어느 지역의 토지를 말한다.
빈지(濱地)는 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지를 말한다.

2. 부동산 개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

워포드(L.Wofford)는 부동산 개발 위험을 법률 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 구분하고 있다.
부동산 개발 사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로, 개발 사업 기간 동안 다양한 시장 위험에 노출된다.
부동산 개발 사업의 진행 과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인·허가 지연 위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다.
법률 위험을 최소화하기 위해서는 이용 계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 유리하다.
예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산 개발 사업에 영향을 주는 시장 위험 요인이 된다.

3. 토지의 자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산 활동과 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효 이용의 근거가 된다.
토지의 개별성은 부동산 활동과 현상을 개별화시킨다.
토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산 조세 수입의 근거가 될 수 있다.
토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접 환원법의 적용을 가능하게 한다.
토지의 부증성으로 인해 이용 전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다.

4. 한국표준산업분류상 부동산 관리업의 분류 체계 또는 세부 예시에 해당하지 않는 것은?

주거용 부동산 관리
비주거용 부동산 관리
사무용 건물 관리
사업 시설 유지·관리
아파트 관리

5. 부동산 마케팅 전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

부동산 마케팅에서 시장 세분화(market segmentation)란 부동산 시장에서 마케팅 활동을 수행하기 위해 구매자의 집단을 세분하는 것이다.
부동산 마케팅에서 표적 시장(target market)이란 세분된 시장 중에서 부동산 기업이 표적으로 삼아 마케팅 활동을 수행하는 시장을 말한다.
마케팅 믹스(marketing mix)는 마케팅 목표의 효과적인 달성을 위해 이용하는 마케팅 구성 요소인 4P(Place, Product, Price, Promotion)의 조합을 말한다.
판매 촉진(promotion)은 표적 시장의 반응을 빠르고 강하게 자극·유인하기 위한 전략을 말한다.
부동산 마케팅의 가격 전략 중 빠른 자금 회수를 원하고 지역 구매자의 구매력이 낮은 경우, 고가 전략을 이용한다.

6. 다음 법률적 요건을 모두 갖춘 주택은?

1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥 면적의 합계가 330m² 이하이고, 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것

독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사 시설은 설치하지 아니한 것을 말함)

학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

연립주택
다중주택
다가구주택
다세대주택
기숙사

7. 부동산 시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

준강성 효율적 시장은 공표된 것이건 그렇지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 가치에 반영되어 있는 시장이다.
부동산 시장에서 정보의 비대칭성은 가격 형성의 왜곡을 초래할 수 있다.
부동산 시장에서 기술의 개발로 부동산 공급이 증가하는 경우, 수요의 가격 탄력성이 작을수록 균형 가격의 하락 폭은 커진다.
일반적으로 부동산은 일반 재화에 비해 거래 비용이 많이 들고, 부동산 이용의 비가역적 특성 때문에 일반 재화에 비해 의사 결정 지원 분야의 역할이 더욱 중요하다.
부동산은 다양한 공·사적 제한이 존재하며, 이는 부동산 가격 변동에 영향을 미칠 수 있다.

8. 부동산 정책에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 공공재 또는 외부효과의 존재는 정부의 시장 개입 근거가 된다.

ㄴ. 부(-)의 외부효과는 사회가 부담하는 비용을 감소시킨다.

ㄷ. 부동산 조세는 소득 재분배 효과를 기대할 수 있다.

ㄹ. 용도 지역은 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 지정한다.

ㄱ, ㄴ
ㄱ, ㄷ
ㄱ, ㄹ
ㄱ, ㄷ, ㄹ
ㄴ, ㄷ, ㄹ

9. 임대주택 정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

임대료 보조 정책은 저소득층의 실질 소득 향상에 기여할 수 있다.
임대료 상한을 균형 가격 이하로 규제하면 임대주택의 공급 과잉 현상을 초래한다.
임대료 보조 정책은 장기적으로 임대주택의 공급을 증가시킬 수 있다.
정부의 규제 임대료가 균형 임대료보다 낮아야 저소득층의 주거비 부담 완화 효과를 기대할 수 있다.
임대료 규제란 주택 임대인이 일정 수준 이상의 임대료를 임차인에게 부담시킬 수 없도록 하는 제도다.

10. 토지 비축 제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

토지 비축 제도는 정부가 직접적으로 부동산 시장에 개입하는 정책 수단이다.
토지 비축 제도의 필요성은 토지의 공적 기능이 확대됨에 따라 커질 수 있다.
토지 비축 사업은 토지를 사전에 비축하여 장래 공익 사업의 원활한 시행과 토지 시장의 안정에 기여할 수 있다.
토지 비축 제도는 사적 토지 소유의 편중 현상으로 인해 발생 가능한 토지 보상비 등의 고비용 문제를 완화시킬 수 있다.
공공 토지의 비축에 관한 법령상 비축 토지는 각 지방자치단체에서 직접 관리하기 때문에 관리의 효율성을 기대할 수 있다.

11. A씨는 주택을 구입하기 위해 은행으로부터 5억 원을 대출받았다. 은행의 대출 조건이 다음과 같을 때, 9회차에 상환할 원리금 상환액과 13회차에 납부하는 이자 납부액을 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

대출 금리: 고정 금리, 연 5%
대출 기간: 20년
원리금 상환 조건: 원금 균등 상환이고, 연 단위 매기 말 상환

4,000만 원, 1,000만 원
4,000만 원, 1,100만 원
4,500만 원, 1,000만 원
4,500만 원, 1,100만 원
5,000만 원, 1,100만 원

12. 부동산 조세에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 우하향하는 수요 곡선을 가정함)

소유자가 거주하는 주택에 재산세를 부과하면, 주택 수요가 증가하고 주택 가격은 상승하게 된다.
임대주택에 재산세를 부과하면 임대주택의 공급이 증가하고 임대료는 하락할 것이다.
주택의 취득세율을 낮추면, 주택의 수요가 감소한다.
주택 공급의 동결 효과(lock-in effect)란 가격이 오른 주택의 소유자가 양도소득세를 납부하기 위해 주택의 처분을 적극적으로 추진함으로써 주택의 공급이 증가하는 효과를 말한다.
토지 공급의 가격 탄력성이 ‘0’인 경우, 부동산 조세 부과 시 토지 소유자가 전부 부담하게 된다.

13. 허프(D.Huff) 모형을 활용하여, X지역의 주민이 할인점 A를 방문할 확률과 할인점 A의 월 추정 매출액을 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

X지역의 현재 주민: 4,000명
1인당 월 할인점 소비액: 35만 원
공간 마찰 계수: 2
X지역의 주민은 모두 구매자이고, A, B, C 할인점에서만 구매한다고 가정

구분	할인점 A	할인점 B	할인점 C
면적	500m²	300m²	450m²
X지역 거주지로부터의 거리	5km	10km	15km

80%, 10억 9,200만 원
80%, 11억 2,000만 원
82%, 11억 4,800만 원
82%, 11억 7,600만 원
82%, 12억 400만 원

14. 지대 이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 리카도(D. Ricardo)는 지대 발생의 원인을 비옥한 토지의 희소성과 수확 체감 현상으로 설명하고, 토지의 질적 차이에서 발생하는 임대료의 차이로 보았다.
ㄴ. 마셜(A. Marshall)은 일시적으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산 요소에 귀속되는 소득을 준지대로 설명하고, 단기적으로 공급량이 일정한 생산 요소에 지급되는 소득으로 보았다.
ㄷ. 튀넨(J.H. von Thünen)은 한계지의 생산비와 우등지의 생산비 차이를 절대지대로 보았다.
ㄹ. 마르크스(K. Marx)는 도시로부터 거리에 따라 농작물의 재배 형태가 달라진다는 점에 착안하여, 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다고 보았다.

ㄱ, ㄴ
ㄴ, ㄷ
ㄱ, ㄴ, ㄹ
ㄱ, ㄷ, ㄹ
ㄴ, ㄷ, ㄹ

15. 투자 타당성 분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

내부 수익률은 순현가를 ‘0’보다 작게 하는 할인율이다.
수익성 지수는 순현금 투자 지출 합계의 현재 가치를 사업 기간 중의 현금 수입 합계의 현재 가치로 나눈 상대 지수이다.
순현가는 현금 유입의 현재 가치에서 현금 유출의 현재 가치를 뺀 값이다.
회수 기간은 투자 시점에서 발생한 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 말하며, 회수 기간법에서는 투자안 중에서 회수 기간이 가장 장기인 투자안을 선택한다.
순현가법과 내부 수익률법에서는 투자 판단 기준을 위한 할인율로써 요구 수익률을 사용한다.

16. 부동산 운영 수지 분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

가능 총소득은 단위 면적당 추정 임대료에 임대 면적을 곱하여 구한 소득이다.
유효 총소득은 가능 총소득에서 공실 손실 상당액과 불량 부채액(충당금)을 차감하고, 기타 수입을 더하여 구한 소득이다.
순영업소득은 유효 총소득에 각종 영업 외 수입을 더한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업 소득이다.
세전 현금 흐름은 순영업소득에서 부채 서비스액을 차감한 소득이다.
세후 현금 흐름은 세전 현금 흐름에서 영업 소득세를 차감한 소득이다.

17. 도시 공간 구조 이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

도시 공간 구조의 변화를 야기하는 요인은 교통의 발달이지 소득의 증가와는 관계가 없다.
버제스(E. Burgess)는 도시의 성장과 분화가 주요 교통망에 따라 확대되면서 나타난다고 보았다.
호이트(H. Hoyt)는 도시의 공간 구조 형성을 침입, 경쟁, 천이 등의 과정으로 나타난다고 보았다.
동심원 이론에 의하면 점이지대는 고급 주택 지구보다 도심으로부터 원거리에 위치한다.
다핵심 이론의 핵심 요소에는 공업, 소매, 고급 주택 등이 있으며, 도시 성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다.

18. 다음 아파트에 대한 다세대 주택 수요의 교차 탄력성은? (단, 주어진 조건에 한함)

가구 소득이 10% 상승하고 아파트 가격은 5% 상승했을 때, 다세대 주택 수요는 8% 증가
다세대 주택 수요의 소득 탄력성은 0.6이며, 다세대 주택과 아파트는 대체 관계임

19. 수요의 가격 탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요의 가격 탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)

수요의 가격 탄력성이 1보다 작을 경우 전체 수입은 임대료가 상승함에 따라 감소한다.
대체재가 있는 경우 수요의 가격 탄력성은 대체재가 없는 경우보다 비탄력적이 된다.
우하향하는 선분으로 주어진 수요 곡선의 경우, 수요 곡선상의 측정 지점에 따라 가격 탄력성은 다르다.
일반적으로 부동산 수요의 가격 탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 더 비탄력적이 된다.
부동산의 용도 전환이 용이할수록 수요의 가격 탄력성은 작아진다.

20. 부동산의 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

수요 곡선이 변하지 않을 때, 세금 부과에 의한 경제적 순손실은 공급이 비탄력적일수록 커진다.
부동산 수요가 증가하면, 부동산 공급이 비탄력적일수록 시장 균형 가격이 더 크게 상승한다.
용도 변경을 제한하는 법규가 강화될수록, 공급은 이전에 비해 비탄력적이 된다.
수요와 공급이 모두 증가하는 경우, 균형 가격의 상승 여부는 수요와 공급의 증가 폭에 의해 결정되고 균형량은 증가한다.
부동산 수요 곡선상 수요량은 주어진 가격 수준에서 부동산 구매 의사와 구매 능력이 있는 수요자가 구매하고자 하는 수량이다.

21. 주택 공급 변화 요인과 공급량 변화 요인이 옳게 묶인 것은?

공급 변화 요인	공급량 변화 요인

주택 건설 업체 수의 증가 | 주택 가격 상승
정부의 정책 | 건설 기술 개발에 따른 원가 절감
건축비의 하락 | 주택 건설용 토지 가격의 하락
노동자 임금 하락 | 담보 대출 이자율의 상승
주택 경기 전망 | 토지 이용 규제 완화

22. 주택도시기금법령상 주택도시기금 중 주택 계정의 용도가 아닌 것은?

국민주택의 건설에 대한 융자
준주택의 건설에 대한 융자
준주택의 구입에 대한 융자
국민주택 규모 이상인 주택의 리모델링에 대한 융자
국민주택을 건설하기 위한 대지 조성 사업에 대한 융자

23. 다음 조건에서 A 지역 아파트 시장이 t 시점에서 (t+1) 시점으로 변화될 때, 균형 가격과 균형량의 변화는? (단, 주어진 조건에 한하며, P는 가격, QS는 공급량이며, Qd1과 Qd2는 수요량임)

아파트 공급 함수: QS = 2P
t 시점 아파트 수요 함수: Qd1 = 900 - P
(t+1) 시점 아파트 수요 함수: Qd2 = 1,500 - P

균형 가격	균형량

200 상승 | 400 감소
200 상승 | 400 증가
200 하락 | 400 감소
200 하락 | 400 증가
100 상승 | 200 증가

24. 다음에서 설명하는 사회기반시설에 대한 민간 투자 방식을 <보기>에서 올바르게 고른 것은?

ㄱ: 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업 시행자에게 일정 기간의 시설 관리 운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용·수익하는 방식
ㄴ: 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업 시행자에게 일정 기간의 시설 관리 운영권을 인정하는 방식

<보기>

가: BOT (build-operate-transfer) 방식
나: BOO (build-own-operate) 방식
다: BLT (build-lease-transfer) 방식
라: BTL (build-transfer-lease) 방식
마: BTO (build-transfer-operate) 방식
바: BTOT (build-transfer-operate-transfer) 방식

ㄱ: 가, ㄴ: 나
ㄱ: 나, ㄴ: 다
ㄱ: 다, ㄴ: 라
ㄱ: 라, ㄴ: 마
ㄱ: 마, ㄴ: 바

25. 부동산 금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

부동산 투자 회사(REITs)와 조인트 벤처(joint venture)는 자금 조달 방법 중 지분 금융에 해당한다.
원리금 균등 상환 방식에서는 상환 초기보다 후기로 갈수록 매기 상환액 중 원금 상환액이 커진다.
주택 담보 노후 연금은 연금 개시 시점에 주택 소유권이 연금 지급 기관으로 이전된다.
주택 저당 담보부 채권(MBB)은 주택 저당 대출 차입자의 채무 불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.
다층 저당 증권(CMO)의 발행자는 동일한 저당 풀(mortgage pool)에서 상환 우선순위와 만기가 다른 다양한 저당 담보부 증권(MBS)을 발행할 수 있다.

26. 토지 정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

토지 정책 수단 중 도시 개발 사업, 토지 수용, 금융 지원, 보조금 지급은 직접 개입 방식이다.
개발권 양도제는 개발 사업의 시행으로 이익을 얻은 사업 시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도다.
토지 선매란 토지 거래 허가구역 내에서 토지 거래 계약의 허가 신청이 있을 때 공익 목적을 위하여 사적 거래에 우선하여 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등이 그 토지를 매수할 수 있는 제도다.
토지 적성 평가제는 미개발 토지를 토지 이용 계획에 따라 구획 정리하고 기반 시설을 갖춤으로써 이용 가치가 높은 토지로 전환시키는 제도다.
토지 거래 허가제는 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도다.

27. A씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만 원을 대출받은 상태이다. A씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보 대출 금액은? (단, 주어진 조건에 한함)

담보 부동산의 시장 가치: 5억 원
연소득: 6,000만 원
연간 저당 상수: 0.1
대출 승인 기준
담보 인정 비율(LTV): 시장 가치 기준 50%
총 부채 상환 비율(DTI): 40%

※ 두 가지 대출 승인 기준을 모두 충족시켜야 함

1억 5,000만 원
1억 7,000만 원
1억 8,000만 원
2억 4,000만 원
2억 5,000만 원

28. 부채 감당률(debt coverage ratio)에 관한 설명으로 틀린 것은?

부채 감당률이란 순영업소득이 부채 서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다.
부채 서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자 지급액을 제외한 원금 상환액을 말한다.
부채 감당률이 2, 대부 비율이 50%, 연간 저당 상수가 0.1이라면 (종합) 자본 환원율은 10%이다.
부채 감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 부채 서비스액을 감당하기에 부족하다는 것이다.
대출 기관이 채무 불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출 조건의 부채 감당률을 높이는 것이 유리하다.

29. 다음 부동산 투자안에 관한 단순 회수 기간법의 회수 기간은? (단, 주어진 조건에 한함)

| 기간 | 1기 | 2기 | 3기 | 4기 | 5기 | |------|------|------|------|------| | 초기 투자액 | 1억 원 (유출) | | | | | | 순현금흐름 | 3,000만 원 | 2,000만 원 | 2,000만 원 | 6,000만 원 | 1,000만 원 |

※ 기간은 연간 기준이며, 회수 기간은 월 단위로 계산함
※ 초기 투자액은 최초 시점에 전액 투입하고, 이후 각 기간 내 현금 흐름은 매월 말 균등하게 발생

2년 6개월
3년
3년 6개월
4년
4년 6개월

30. 부동산 투자의 위험 분석에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 위험 회피형 투자자라고 가정함)

부동산 투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례 관계에 있다.
평균-분산 결정법은 기대 수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자 대안을 선택하는 방법이다.
보수적 예측 방법은 투자 수익의 추계치를 하향 조정함으로써, 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다.
위험 조정 할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재 가치로 환산하는 경우, 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다.
민감도 분석은 투자 효과를 분석하는 모형의 투입 요소가 변화함에 따라, 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.

31. 부동산 투자 분석 기법 중 비율 분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

채무불이행률은 유효 총소득이 영업 경비와 부채 서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이며, 채무불이행률을 손익분기율이라고도 한다.
대부 비율은 부동산 가치에 대한 융자액의 비율을 가리키며, 대부 비율을 저당 비율이라고도 한다.
부채 비율은 부채에 대한 지분의 비율이며, 대부 비율이 50%일 경우에는 부채 비율은 100%가 된다.
총자산 회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이며, 총소득으로 가능 총소득 또는 유효 총소득이 사용된다.
비율 분석법의 한계로는 요소들에 대한 추계 산정의 오류가 발생하는 경우에 비율 자체가 왜곡될 수 있다는 점을 들 수 있다.

32. 5년 후 1억 원의 현재 가치는? (단, 주어진 조건에 한함)

할인율: 연 7% (복리 계산)

최종 현재 가치 금액은 십만 원 자리 반올림함

6,100만 원
6,600만 원
7,100만 원
7,600만 원
8,100만 원

33. 부동산 투자 분석 기법 중 할인 현금 흐름 분석법 (discounted cash flow analysis)에 관한 설명으로 틀린 것은?

장래 예상되는 현금 수입과 지출을 현재 가치로 할인하여 분석하는 방법이다.
장래 현금 흐름의 예측은 대상 부동산의 과거 및 현재 자료와 비교 부동산의 시장 자료를 토대로, 여러 가지 미래 예측 기법을 사용해서 이루어진다.
현금 흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업 소득뿐만 아니라 처분 시의 지분 복귀액도 포함된다.
순현가법, 내부 수익률법 및 수익성 지수법 등은 현금 흐름을 할인하여 투자 분석을 하는 방법이다.
할인 현금 흐름 분석법에서 사용하는 요구 수익률에는 세후 수익률, (종합) 자본 환원율 및 지분 배당률 등이 있다.

34. 다음 ()에 들어갈 숫자를 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

원가법 적용 시, 경제적 내용 연수 30년, 최종 잔가율 10%, 정액법으로 감가 수정할 경우, 재조달 원가 대비 매년 감가액의 비율은 (%)다.

거래 사례 비교법 적용 시, 거래 사례가 인근 정상 거래 가격 대비 20% 저가(低價)에 매도된 것을 확인하고 사정보정치에 ()를(을) 적용했다.

3, 0.80
3, 1.25
3.33, 0.80
3.33, 1.20
3.33, 1.25

35. 부동산 가격 공시에 관한 설명으로 틀린 것은?

표준지의 도로 상황은 표준지 공시지가의 공시 사항에 포함될 항목이다.
표준지 공시지가에 대한 이의 신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준지 공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.
시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 표준지로 선정된 토지에 대해서는 개별 공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다.
표준주택을 선정할 때에는 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 및 공동주택에서 해당 일단의 주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 한다.
시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 개별 주택 가격을 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 표준주택 가격을 기준으로 주택 가격 비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택 가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.

36. 다음 부동산 현상 및 부동산 활동을 설명하는 감정평가 이론상 부동산 가격 원칙을 순서대로 나열한 것은?

복도의 천정 높이를 과대 개량한 전원주택이 냉ㆍ난방비 문제로 시장에서 선호도가 떨어진다.

판매 시설 입점 부지 선택을 위해 후보 지역 분석을 통해 표준적 사용을 확인한다.

균형의 원칙, 적합의 원칙
예측의 원칙, 수익 배분의 원칙
적합의 원칙, 예측의 원칙
수익 배분의 원칙, 균형의 원칙
적합의 원칙, 변동의 원칙

37. 다음 자료를 활용하여 수익 환원법을 적용한 평가 대상 근린생활시설의 수익가액은? (단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)

가능 총소득: 5,000만 원
공실 손실 상당액: 가능 총소득의 5%
유지 관리비: 가능 총소득의 3%
부채 서비스액: 1,000만 원
화재 보험료: 100만 원
개인 업무비: 가능 총소득의 10%
기대 이율: 4%, 환원율: 5%

6억 원
7억 2,000만 원
8억 2,000만 원
9억 원
11억 2,500만 원

38. 감정평가에 관한 규칙상 평가 대상의 주된 감정평가 방법으로 틀린 것은?

건설기계 - 거래 사례 비교법
저작권 - 수익 환원법
건물 - 원가법
임대료 - 임대 사례 비교법
광업재단 - 수익 환원법

39. 감정평가에 관한 규칙상 용어 정의로 틀린 것은?

시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액을 말한다.
동일 수급권은 대상 부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근 지역과 유사 지역을 포함한다.
기준 시점은 대상 물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
적산법은 대상 물건의 기초 가액에 기대 이율을 곱하여 산정된 기대 수익에 대상 물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 대상 물건의 임대료를 산정하는 감정평가 방법을 말한다.
감가 수정이란 대상 물건에 대한 재조달 원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달 원가에 가산하여 기준 시점에 있어서의 대상 물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

40. 원가법에 의한 공장 건물의 적산 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

신축 공사비: 8,000만 원
준공 시점: 2015년 9월 30일
기준 시점: 2017년 9월 30일
건축비 지수
2015년 9월: 100
2017년 9월: 125
전년 대비 잔가율: 70%
신축 공사비는 준공 당시 재조달 원가로 적정하며, 감가 수정 방법은 공장 건물이 설비에 가까운 점을 고려하여 정률법을 적용함

3,920만 원
4,900만 원
5,600만 원
7,000만 원
1억 원