2020년 제31회 공인중개사 시험 - 부동산학개론

1. 부동산 개발사업의 분류상 다음 ()에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

토지 소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지ㆍ공공시설용지)를 제외한 개발 토지 전체를 토지 소유자에게 배분하는 방식

  • 개발 형태에 따른 분류: (ㄱ)
  • 토지 취득 방식에 따른 분류: (ㄴ)
  1. ㄱ: 신개발 방식, ㄴ: 수용 방식
  2. ㄱ: 재개발 방식, ㄴ: 환지 방식
  3. ㄱ: 신개발 방식, ㄴ: 혼용 방식
  4. ㄱ: 재개발 방식, ㄴ: 수용 방식
  5. ㄱ: 신개발 방식, ㄴ: 환지 방식

2. 한국 표준 산업 분류상 부동산 관련 서비스업에 해당하지 않는 것은?

  1. 부동산 투자 자문업
  2. 주거용 부동산 관리업
  3. 부동산 중개 및 대리업
  4. 부동산 개발 및 공급업
  5. 비주거용 부동산 관리업

3. 토지의 특성에 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 개별성은 토지 시장을 불완전 경쟁 시장으로 만드는 요인이다.
ㄴ. 부증성은 토지 이용을 집약화시키는 요인이다.
ㄷ. 부동성은 부동산 활동에서 임장 활동 필요성의 근거가 된다.
ㄹ. 영속성은 부동산 활동에서 감가상각 필요성의 근거가 된다.

  1. ㄱ
  2. ㄴ, ㄹ
  3. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
  5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

4. 부동산 마케팅에서 4P 마케팅 믹스(Marketing Mix) 전략의 구성 요소를 모두 고른 것은?

ㄱ. Product(제품)
ㄴ. Place(유통 경로)
ㄷ. Pride(긍지)
ㄹ. Price(가격)
ㅁ. Public Relations(홍보)
ㅂ. Promotion(판매 촉진)

  1. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅂ
  2. ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ
  3. ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅂ
  4. ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
  5. ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

5. 다음 부동산 정책 중 금융 규제에 해당하는 것은?

  1. 담보 인정 비율(LTV) 강화
  2. 양도 소득세 강화
  3. 토지 거래 허가제 시행
  4. 개발 제한 구역 해제
  5. 개발권양도제(TDR) 시행

6. 부동산 개발사업의 타당성 분석과 관련하여 다음의 설명에 해당하는 ()에 알맞은 용어는?

(ㄱ): 특정 부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석하는 것
(ㄴ): 타당성 분석에 활용된 투입 요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법

  1. ㄱ: 경제성 분석, ㄴ: 민감도 분석
  2. ㄱ: 경제성 분석, ㄴ: SWOT 분석
  3. ㄱ: 시장성 분석, ㄴ: 흡수율 분석
  4. ㄱ: 시장성 분석, ㄴ: SWOT 분석
  5. ㄱ: 시장성 분석, ㄴ: 민감도 분석

7. 토지 관련 용어의 설명으로 옳은 것은?

  1. 획지(劃地)는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록 단위를 말한다.
  2. 후보지(候補地)는 택지지역ㆍ농지지역ㆍ임지지역 내에서 세부 지역 간 용도가 전환되고 있는 토지를 말한다.
  3. 나지(裸地)는 토지 위에 정착물이 없고 공법상 및 사법상의 제한이 없는 토지를 말한다.
  4. 부지(敷地)는 자연 상태 그대로의 토지를 말한다.
  5. 포락지(浦落地)는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다.

8. A 지역 아파트 시장에서 수요 함수는 일정한데, 공급 함수는 다음 조건과 같이 변화하였다. 이 경우 균형 가격(ㄱ)과 공급 곡선의 기울기(ㄴ)는 어떻게 변화하였는가? (단, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)

공급 함수: Qs1 = 30 + P (이전) → Qs2 = 30 + 2P (이후)
수요 함수: Qd = 150 - 2P
P는 가격, Qs는 공급량, Qd는 수요량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타냄

  1. ㄱ: 10 감소, ㄴ: 1/2 감소
  2. ㄱ: 10 감소, ㄴ: 1 감소
  3. ㄱ: 10 증가, ㄴ: 1 증가
  4. ㄱ: 20 감소, ㄴ: 1/2 감소
  5. ㄱ: 20 증가, ㄴ: 1/2 증가

9. 다음 중 유량(flow)의 경제 변수는 모두 몇 개인가?

가계 자산
노동자 소득
가계 소비
통화량
자본 총량
신규 주택 공급량

  1. 1개
  2. 2개
  3. 3개
  4. 4개
  5. 5개

10. 오피스텔의 분양 수요 함수가 Qd = 600 - 3/2P로 주어져 있다. 이 경우 사업 시행자가 분양 수입을 극대화하기 위한 오피스텔 분양 가격은? (단, P는 분양 가격이고 단위는 만원/m², Qd는 수요량이고 단위는 m², X축은 수량, Y축은 가격이며, 주어진 조건에 한함)

  1. 180만 원/m²
  2. 190만 원/m²
  3. 200만 원/m²
  4. 210만 원/m²
  5. 220만 원/m²

11. 다음은 거미집 이론에 관한 내용이다. ()에 들어갈 모형 형태는? (단, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내며, 다른 조건은 동일함)

수요의 가격 탄력성의 절댓값이 공급의 가격 탄력성의 절댓값보다 크면 (ㄱ)이다.
수요 곡선의 기울기의 절댓값이 공급 곡선의 기울기의 절댓값보다 크면 (ㄴ)이다.

  1. ㄱ: 수렴형, ㄴ: 수렴형
  2. ㄱ: 수렴형, ㄴ: 발산형
  3. ㄱ: 발산형, ㄴ: 수렴형
  4. ㄱ: 발산형, ㄴ: 발산형
  5. ㄱ: 발산형, ㄴ: 순환형

12. 부동산 경기 순환과 경기 변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 부동산 경기 변동이란 부동산 시장이 일반 경기 변동처럼 상승과 하강 국면이 반복되는 현상을 말한다.
  2. 부동산 경기는 일반 경기와 같이 일정한 주기와 동일한 진폭으로 규칙적이고 안정적으로 반복되며 순환된다.
  3. 부동산 경기 변동은 일반 경기 변동에 비해 저점이 깊고 정점이 높은 경향이 있다.
  4. 부동산 경기는 부동산의 특성에 의해 일반 경기보다 주기가 더 길 수 있다.
  5. 회복 시장에서 직전 국면 저점의 거래 사례 가격은 현재 시점에서 새로운 거래 가격의 하한이 되는 경향이 있다.

13. 정부의 부동산 시장 직접 개입 유형에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 토지은행
ㄴ. 공영개발사업
ㄷ. 총부채상환비율(DTI)
ㄹ. 종합부동산세
ㅁ. 개발부담금
ㅂ. 공공투자사업

  1. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  2. ㄱ, ㄴ, ㅂ
  3. ㄷ, ㄹ, ㅁ
  4. ㄷ, ㅁ, ㅂ
  5. ㄹ, ㅁ, ㅂ

14. 다음 중 리카도(D. Ricardo)의 차액지대론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 지대 발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확 체감의 법칙을 제시하였다.
ㄴ. 조방적 한계의 토지에는 지대가 발생하지 않으므로 무지대(無地代) 토지가 된다.
ㄷ. 토지 소유자는 토지 소유라는 독점적 지위를 이용하여 최열등지에도 지대를 요구한다.
ㄹ. 지대는 잉여이기에 토지 생산물의 가격이 높아지면 지대가 높아지고 토지 생산물의 가격이 낮아지면 지대도 낮아진다.

  1. ㄱ, ㄷ
  2. ㄴ, ㄹ
  3. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  4. ㄱ, ㄴ, ㄹ
  5. ㄴ, ㄷ, ㄹ

15. 주택의 여과 과정(filtering process)과 주거 분리에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 주택의 하향 여과 과정이 원활하게 작동하면 저급 주택의 공급량이 감소한다.
  2. 저급 주택이 재개발되어 고소득 가구의 주택으로 사용이 전환되는 것을 주택의 상향 여과 과정이라 한다.
  3. 저소득 가구의 침입과 천이 현상으로 인하여 주거 입지의 변화가 야기될 수 있다.
  4. 주택의 개량 비용이 개량 후 주택 가치의 상승분보다 크다면 하향 여과 과정이 발생하기 쉽다.
  5. 여과 과정에서 주거 분리를 주도하는 것은 고소득 가구로, 정(+)의 외부 효과를 추구하고 부(-)의 외부 효과를 회피하려는 동기에서 비롯된다.

16. 부동산 시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

  1. 부동산은 대체가 불가능한 재화이기에 부동산 시장에서 공매(short selling)가 빈번하게 발생한다.
  2. 부동산 시장이 강성 효율적 시장일 때 초과 이윤을 얻는 것은 불가능하다.
  3. 부동산 시장은 부동산의 유형, 규모, 품질 등에 따라 구별되는 하위 시장이 존재한다.
  4. 부동산 시장이 준강성 효율적 시장일 때 새로운 정보는 공개되는 즉시 시장에 반영된다.
  5. 부동산 시장은 불완전 경쟁 시장이더라도 할당 효율적 시장이 될 수 있다.

17. 다음 입지와 도시 공간 구조에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 컨버스(P. Converse)는 소비자들의 특정 상점의 구매를 설명할 때 실측 거리, 시간 거리, 매장 규모와 같은 공간 요인뿐만 아니라 효용이라는 비공간 요인도 고려하였다.
ㄴ. 호이트(H. Hoyt)는 저소득층의 주거지가 형성되는 요인으로 도심과 부도심 사이의 도로, 고지대의 구릉지, 주요 간선도로의 근접성을 제시하였다.
ㄷ. 넬슨(R. Nelson)은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다.
ㄹ. 알론소(W. Alonso)는 단일 도심 도시의 토지 이용 형태를 설명함에 있어 입찰지대의 개념을 적용하였다.

  1. ㄱ
  2. ㄱ, ㄴ
  3. ㄴ, ㄷ
  4. ㄷ, ㄹ
  5. ㄴ, ㄷ, ㄹ

18. 주택시장에서 시장 세분화(market segmentation)에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 주택 공급자의 신용도에 따라 소비자들의 공급자 선호를 구분하는 것이다.
  2. 일정한 기준에 의해 주택 수요자를 보다 동질적인 소집단으로 구분하는 것이다.
  3. 주택의 수요가 공급보다 많은 매도자 우위의 시장을 의미한다.
  4. 공급하고자 하는 주택이 가장 잘 팔릴 수 있는 시장을 의미한다.
  5. 시장 세분화가 이루어지면 시장 정보가 증가하여 거래 비용이 항상 증가한다.

19. 부동산 시장에서 수요를 감소시키는 요인을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 시장 금리 하락
ㄴ. 인구 감소
ㄷ. 수요자의 실질 소득 증가
ㄹ. 부동산 가격 상승 기대
ㅁ. 부동산 거래세율 인상

  1. ㄱ, ㄴ
  2. ㄱ, ㄷ
  3. ㄴ, ㅁ
  4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
  5. ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

20. 우리나라의 부동산 조세 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 취득세 감면은 부동산 거래의 활성화에 기여할 수 있다.
  2. 증여세는 국세로서 취득 단계에 부과하는 조세이다.
  3. 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 매각을 뒤로 미루게 하는 동결 효과(lock-in effect)를 발생시킬 수 있다.
  4. 종합부동산세는 국세로서 보유 단계에 부과하는 조세이다.
  5. 재산세는 지방세로서 취득 단계에 부과하는 조세이다.

21. 주택 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 금융 지원 정책은 정부의 주택 시장 간접 개입 방식에 속한다.
  2. 주택 정책은 주거 안정을 보장해준다는 측면에서 복지 기능도 수행한다.
  3. 소득 대비 주택 가격 비율(PIR)과 소득 대비 임대료 비율(RIR)은 주택 시장에서 가구의 지불 능력을 측정하는 지표이다.
  4. 공공 임대주택 공급 정책은 입주자가 주거지를 자유롭게 선택할 수 있는 것이 장점이다.
  5. 주거 복지 정책상 주거급여 제도는 소비자 보조 방식의 일종이다.

22. 공공주택특별법령상 공공임대주택의 용어 정의로 틀린 것은?

  1. 국민임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거 안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
  2. 영구임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득계층의 주거 안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
  3. 장기전세주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세 계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
  4. 분양전환공공임대주택은 일정 기간 임대 후 분양 전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
  5. 기존주택전세임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존 주택을 임차하여 국민기초생활보장법에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대(轉貸)하는 공공임대주택을 말한다.

23. 다음 부동산 관련 제도 중 법령상 도입이 빠른 순서대로 나열한 것은?

ㄱ. 자산 유동화 제도
ㄴ. 공인중개사 제도
ㄷ. 부동산 실명제
ㄹ. 부동산 거래 신고제

  1. ㄱ → ㄴ → ㄷ → ㄹ
  2. ㄴ → ㄱ → ㄷ → ㄹ
  3. ㄴ → ㄷ → ㄱ → ㄹ
  4. ㄷ → ㄴ → ㄹ → ㄱ
  5. ㄹ → ㄷ → ㄴ → ㄱ

24. 다음 중 법령을 기준으로 현재 우리나라에서 시행되고 있는 제도를 모두 고른 것은?

ㄱ. 개발행위허가제
ㄴ. 택지소유상한제
ㄷ. 용도지역제
ㄹ. 토지초과이득세제

  1. ㄱ, ㄷ
  2. ㄴ, ㄹ
  3. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
  5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

25. 다음에서 설명하고 있는 민간투자사업 방식은?

사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업 시행자에게 일정 기간의 시설 관리 운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용ㆍ수익하는 방식
학교시설, 문화시설 등 시설 이용자로부터 사용료를 징수하기 어려운 사회기반시설 건설의 사업 방식으로 활용

  1. BOT(build-operate-transfer) 방식
  2. BTO(build-transfer-operate) 방식
  3. BLT(build-lease-transfer) 방식
  4. BTL(build-transfer-lease) 방식
  5. BOO(build-own-operate) 방식

26. 자본환원율에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 자본의 기회비용을 반영하므로, 자본시장에서 시장 금리가 상승하면 함께 상승한다.
ㄴ. 부동산 자산이 창출하는 순영업소득에 해당 자산의 가격을 곱한 값이다.
ㄷ. 자산 가격 상승에 대한 투자자들의 기대를 반영한다.
ㄹ. 자본환원율이 상승하면 자산 가격이 상승한다.
ㅁ. 프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다.

  1. ㄱ, ㄴ
  2. ㄱ, ㄷ, ㅁ
  3. ㄴ, ㄷ, ㄹ
  4. ㄴ, ㄹ, ㅁ
  5. ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

27. 향후 2년간 현금흐름을 이용한 다음 사업의 수익성지수(PI)는? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생
현금 유입은 1년 차 1,000만 원, 2년 차 1,200만 원
현금 유출은 현금 유입의 80%
1년 후 일시불의 현가계수 0.95
2년 후 일시불의 현가계수 0.90

  1. 1.15
  2. 1.20
  3. 1.25
  4. 1.30
  5. 1.35

28. 수익형 부동산의 간접투자에서 자기자본수익률을 상승시키는 전략으로 틀린 것은? (단, 세후 기준이며, 다른 조건은 동일함)

  1. 임대 관리를 통한 공실률 최소화
  2. 자본이득(capital gain) 증대를 위한 자산 가치 극대화
  3. 세금이 감면되는 도관체(conduit)를 활용한 절세 효과 도모
  4. 효율적 시설 관리를 통한 운영 경비 절감
  5. 저당수익률이 총자본수익률보다 클 때, 부채 비율을 높이는 자본 구조 조정

29. 임차인 A는 작년 1년 동안 분양면적 1,000m²의 매장을 비율임대차(percentage lease) 방식으로 임차하였다. 계약 내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본 임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가 임대료를 기본 임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연 임대료로 총 5,500만 원을 지급한 경우, 해당 계약 내용에 따른 손익분기점 매출액은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

기본 임대료: 분양면적 m²당 5만 원
손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대한 임대료율: 5%
매출액: 분양면적 m²당 30만 원

  1. 1억 6,000만 원
  2. 1억 7,000만 원
  3. 1억 8,000만 원
  4. 1억 9,000만 원
  5. 2억 원

30. A는 매월 말에 50만 원씩 5년 동안 적립하는 적금에 가입하였다. 이 적금의 명목 금리는 연 3%이며, 월 복리 조건이다. 이 적금의 미래 가치를 계산하기 위한 식으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. $500{,}000 \times \left( \frac{(1 + 0.03)^5 - 1}{0.03} \right)$
  2. $500{,}000 \times \left( \frac{(1 + \frac{0.03}{12})^5 - 1}{\frac{0.03}{12}} \right)$
  3. $500{,}000 \times \left(1 + \frac{0.03}{12} \right)^{5 \times 12}$
  4. $500{,}000 \times \left(1 + \frac{0.03}{1-(1+0.03)^{-5}} \right)$
  5. $500{,}000 \times \left(1 + \frac{\frac{0.03}{12} }{1-(1+ \frac{0.03}{12})^{-5 \times 12}} \right)$

31. A는 아파트를 구입하기 위해 은행으로부터 연초에 4억 원을 대출받았다. A가 받은 대출의 조건이 다음과 같을 때, 대출금리(ㄱ)와 2회차에 상환할 원금(ㄴ)은? (단, 주어진 조건에 한함)

대출금리: 고정금리
대출기간: 20년
연간 저당상수: 0.09
1회차 원금 상환액: 1,000만 원
원리금 상환 조건: 원리금 균등 상환 방식, 매년 말 연 단위 상환

  1. ㄱ: 연간 5.5%, ㄴ: 1,455만 원
  2. ㄱ: 연간 6.0%, ㄴ: 1,260만 원
  3. ㄱ: 연간 6.0%, ㄴ: 1,455만 원
  4. ㄱ: 연간 6.5%, ㄴ: 1,065만 원
  5. ㄱ: 연간 6.5%, ㄴ: 1,260만 원

32. 부동산 금융의 자금 조달 방식 중 지분 금융(equity financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 부동산 투자 회사(REITs)
ㄴ. 자산담보부 기업어음(ABCP)
ㄷ. 공모(public offering)에 의한 증자
ㄹ. 프로젝트 금융
ㅁ. 주택 상환 사채

  1. ㄱ, ㄴ
  2. ㄱ, ㄷ
  3. ㄷ, ㅁ
  4. ㄴ, ㄹ, ㅁ
  5. ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ

33. 한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 주택연금은 주택 소유자가 주택에 저당권을 설정하고 연금 방식으로 노후 생활 자금을 대출받는 제도이다.
  2. 주택연금은 수령 기간이 경과할수록 대출 잔액이 누적된다.
  3. 주택 소유자(또는 배우자)가 생존하는 동안 노후 생활 자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.
  4. 담보 주택의 대상으로 업무 시설인 오피스텔도 포함된다.
  5. 한국주택금융공사는 주택연금 담보 주택의 가격 하락에 대한 위험을 부담할 수 있다.

34. A는 연소득이 5,000만 원이고 시장 가치가 3억 원인 주택을 소유하고 있다. 현재 A가 이 주택을 담보로 5,000만 원을 대출받고 있을 때, 추가로 대출 가능한 최대 금액은? (단, 주어진 조건에 한함)

연간 저당상수: 0.1
대출 승인 기준

  • 담보 인정 비율(LTV): 시장 가치 기준 50% 이하
  • 총부채상환비율(DTI): 40% 이하
    ※ 두 가지 대출 승인 기준을 모두 충족하여야 함
  1. 5,000만 원
  2. 7,500만 원
  3. 1억 원
  4. 1억 5,000만 원
  5. 2억 원

35. 부동산 가격 공시에 관한 법령상 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별 공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있는 토지를 모두 고른 것은?

ㄱ. 표준지로 선정된 토지
ㄴ. 농지보전부담금의 부과 대상이 아닌 토지
ㄷ. 개발부담금의 부과 대상이 아닌 토지
ㄹ. 도시ㆍ군계획시설로서 공원으로 지정된 토지
ㅁ. 국세 부과 대상이 아닌 토지(국공유지의 경우에는 공공용 토지만 해당한다)

  1. ㄱ, ㄷ
  2. ㄴ, ㄹ, ㅁ
  3. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ
  4. ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
  5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

36. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?

  1. 인근 지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 지역 요인을 공유하는 지역을 말한다.
  2. 동일 수급권(同一需給圈)이란 대상 부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에서 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근 지역과 유사 지역을 포함한다.
  3. 원가법이란 대상 물건의 재조달 원가에 감가 수정(減價修正)을 하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.
  4. 유사 지역이란 대상 부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근 지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
  5. 가치 형성 요인이란 대상 물건의 시장 가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인 및 개별 요인 등을 말한다.

37. 다음은 감정평가 방법에 관한 설명이다. ()에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

공시지가 기준법을 적용할 때 비교 표준지 공시지가를 기준으로 (ㄱ), 지역 요인 및 개별 요인 비교, 그 밖의 요인의 보정 과정을 거친다.
수익 환원법에서는 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 (ㄴ)을(를) 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다.

  1. ㄱ: 시점 수정, ㄴ: 현금 흐름
  2. ㄱ: 시점 수정, ㄴ: 투자 가치
  3. ㄱ: 사정 보정, ㄴ: 복귀 가치
  4. ㄱ: 사정 보정, ㄴ: 현금 흐름
  5. ㄱ: 사정 보정, ㄴ: 투자 가치

38. 원가법으로 산정한 대상 물건의 적산 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

사용 승인일의 신축 공사비: 6천만 원 (신축 공사비는 적정함)
사용 승인일: 2018.9.1.
기준 시점: 2020.9.1.
건축비 지수

  • 2018.9.1. = 100
  • 2020.9.1. = 110
    경제적 내용 연수: 40년
    감가 수정 방법: 정액법
    내용 연수 만료 시 잔가율: 10%
  1. 57,300,000원
  2. 59,300,000원
  3. 62,700,000원
  4. 63,030,000원
  5. 72,600,000원

39. 다음 자료를 활용하여 거래 사례 비교법으로 산정한 대상 토지의 비준 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

평가 대상 토지: X시 Y동 210번지, 대, 110m², 일반 상업 지역
기준 시점: 2020.9.1.
거래 사례

  • 소재지: X시 Y동 250번지
  • 지목 및 면적: 대, 120m²
  • 용도 지역: 일반 상업 지역
  • 거래 가격: 2억 4천만 원
  • 거래 시점: 2020.2.1.
  • 거래 사례는 정상적인 매매임
    지가 변동률 (2020.2.1. ~ 9.1.): X시 상업 지역 5% 상승
    지역 요인: 대상 토지는 거래 사례의 인근 지역에 위치함
    개별 요인: 대상 토지는 거래 사례에 비해 3% 우세함
    상승식으로 계산할 것
  1. 226,600,000원
  2. 237,930,000원
  3. 259,560,000원
  4. 283,156,000원
  5. 285,516,000원

40. 감정평가에 관한 규칙상 대상 물건과 주된 감정평가 방법의 연결이 틀린 것은?

  1. 과수원 - 공시지가 기준법
  2. 광업 재단 - 수익 환원법
  3. 임대료 - 임대 사례 비교법
  4. 자동차 - 거래 사례 비교법
  5. 건물 - 원가법