2022년 제33회 공인중개사 시험 - 부동산학개론

1. 토지의 정착물에 해당하지 않는 것은?

1. 구거
2. 다년생 식물
3. 가식 중인 수목
4. 교량
5. 담장

2. 부동산의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 토지는 물리적 위치가 고정되어 있어 부동산 시장이 국지화된다.
2. 토지는 생산 요소와 자본의 성격을 가지고 있지만, 소비재의 성격은 가지고 있지 않다.
3. 토지는 개별성으로 인해 용도적 관점에서도 공급을 늘릴 수 없다.
4. 토지의 부증성으로 인해 토지 공급은 특정 용도의 토지에 대해서도 장·단기적으로 완전 비탄력적이다.
5. 토지는 영속성으로 인해 물리적·경제적인 측면에서 감가상각을 하게 한다.

3. 토지는 사용하는 상황이나 관계에 따라 다양하게 불리는 바, 토지 관련 용어의 설명으로 틀린 것은?

1. 도시개발사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 후 도시개발사업 전 토지의 위치·지목·면적 등을 고려하여 토지 소유자에게 재분배하는 토지를 환지(換地)라 한다.
2. 토지와 도로 등 경계 사이의 경사진 부분의 토지를 법지(法地)라 한다.
3. 고압 송전선로 아래의 토지를 선하지(線下地)라 한다.
4. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지(浦落地)라 한다.
5. 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위해 환지로 정하지 아니한 토지를 체비지(替費地)라 한다.

4. 신규 주택시장에서 공급을 감소시키는 요인을 모두 고른 것은? (단, 신규 주택은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 주택 가격의 하락 기대
ㄴ. 주택 건설업체 수의 감소
ㄷ. 주택 건설용 토지의 가격 하락
ㄹ. 주택 건설에 대한 정부 보조금 축소
ㅁ. 주택 건설 기술 개발에 따른 원가 절감

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄹ
3. ㄷ, ㅁ
4. ㄱ, ㄴ, ㄹ
5. ㄴ, ㄹ, ㅁ

5. 오피스텔 시장에서 수요의 가격 탄력성은 0.5이고, 오피스텔의 대체재인 아파트 가격에 대한 오피스텔 수요의 교차 탄력성은 0.3이다. 오피스텔 가격, 오피스텔 수요자의 소득, 아파트 가격이 각각 5%씩 상승함에 따른 오피스텔 전체 수요량의 변화율이 1%라고 하면, 오피스텔 수요의 소득 탄력성은? (단, 오피스텔과 아파트 모두 정상재이고, 수요의 가격 탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

1. 0.2
2. 0.4
3. 0.6
4. 0.8
5. 1.0

6. A 지역 단독주택 시장의 균형 가격과 균형 거래량의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요 곡선은 우하향하고 공급 곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

1. 수요가 불변이고 공급이 감소하는 경우, 균형 가격은 하락하고 균형 거래량은 감소한다.
2. 공급이 불변이고 수요가 증가하는 경우, 균형 가격은 상승하고 균형 거래량은 감소한다.
3. 수요와 공급이 동시에 증가하고 공급의 증가 폭이 수요의 증가 폭보다 더 큰 경우, 균형 가격은 상승하고 균형 거래량은 증가한다.
4. 수요와 공급이 동시에 감소하고 수요의 감소 폭이 공급의 감소 폭보다 더 큰 경우, 균형 가격은 하락하고 균형 거래량은 감소한다.
5. 수요는 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가 폭이 공급의 감소 폭보다 더 큰 경우, 균형 가격은 상승하고 균형 거래량은 감소한다.

7. 부동산 경기 변동에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 상향 시장 국면에서는 부동산 가격이 지속적으로 하락하고 거래량은 감소한다.
2. 후퇴 시장 국면에서는 경기 상승이 지속적으로 진행되어 경기의 정점에 도달한다.
3. 하향 시장 국면에서는 건축 허가 신청이 지속적으로 증가한다.
4. 회복 시장 국면에서는 매수자가 주도하는 시장에서 매도자가 주도하는 시장으로 바뀌는 경향이 있다.
5. 안정 시장 국면에서는 과거의 거래 가격을 새로운 거래 가격의 기준으로 활용하기 어렵다.

8. A 지역 아파트 시장에서 공급은 변화하지 않고 수요는 다음 조건과 같이 변화하였다. 이 경우 균형 가격(ㄱ)과 균형 거래량(ㄴ)의 변화는? (단, P는 가격, Qd1, Qd2는 수요량, Qs는 공급량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내고, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)

수요 함수: Qd1 = 120 - 2P (변화 전) → Qd2 = 120 - 3/2P (변화 후)
공급 함수: Qs = 2P - 20

1. ㄱ: 5 상승, ㄴ: 5 증가
2. ㄱ: 5 상승, ㄴ: 10 증가
3. ㄱ: 10 상승, ㄴ: 10 증가
4. ㄱ: 10 상승, ㄴ: 15 증가
5. ㄱ: 15 상승, ㄴ: 15 증가

9. 부동산 시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. 부동산 시장에서는 정보의 비대칭성으로 인해 부동산 가격의 왜곡 현상이 나타나기도 한다.
2. 부동산 시장은 장기보다 단기에서 공급의 가격 탄력성이 크므로 단기 수급 조절이 용이하다.
3. 부동산 시장은 규모, 유형, 품질 등에 따라 세분화되고, 지역별로 구분되는 특성이 있다.
4. 부동산 시장에서는 일반적으로 매수인의 제안 가격과 매도인의 요구 가격 사이에서 가격이 형성된다.
5. 부동산 시장은 불완전하더라도 할당 효율적일 수 있다.

10. 허프(D.Huff) 모형에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 어떤 매장이 고객에게 주는 효용이 클수록 그 매장이 고객들에게 선택될 확률이 더 높아진다는 공리에 바탕을 두고 있다.
ㄴ. 해당 매장을 방문하는 고객의 행동력은 방문하고자 하는 매장의 크기에 비례하고, 매장까지의 거리에 반비례한다.
ㄷ. 공간(거리) 마찰 계수는 시장의 교통 조건과 매장 물건의 특성에 따라 달라지는 값이며, 교통 조건이 나빠지면 더 커진다.
ㄹ. 일반적으로 소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있다.
ㅁ. 고정된 상권을 놓고 경쟁함으로써 제로섬(zero-sum) 게임이 된다는 한계가 있다.

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄷ, ㄹ
3. ㄷ, ㄹ, ㅁ
4. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

11. 다음 설명에 모두 해당하는 입지 이론은?

인간 정주 체계의 분포 원리와 상업 입지의 계층 체계를 설명하고 있다.
재화의 도달 거리와 최소 요구치와의 관계를 설명하는 것으로 최소 요구치가 재화의 도달 범위 내에 있을 때 판매자의 존속을 위한 최소한의 상권 범위가 된다.
고객의 다목적 구매 행동, 고객의 지역 간 문화적 차이를 반영하지 않았다는 비판이 있다.

1. 애플바움(W. Applebaum)의 소비자 분포 기법
2. 레일리(W. Reilly)의 소매 중력 모형
3. 버제스(E. Burgess)의 동심원 이론
4. 컨버스(P. Converse)의 분기점 모형
5. 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지 이론

12. 대형마트가 개발된다는 다음과 같은 정보가 있을 때 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재 가치는? (단, 주어진 조건에 한함)

대형마트 개발 예정지 인근에 일단의 A 토지가 있다.
2년 후 대형마트가 개발될 가능성은 45%로 알려져 있다.
2년 후 대형마트가 개발되면 A 토지의 가격은 12억 1,000만 원, 개발되지 않으면 4억 8,400만 원으로 예상된다.
투자자의 요구 수익률(할인율)은 연 10%이다.

1. 3억 1,000만 원
2. 3억 2,000만 원
3. 3억 3,000만 원
4. 3억 4,000만 원
5. 3억 5,000만 원

13. 다음 설명에 모두 해당하는 것은?

서로 다른 지대 곡선을 가진 농산물들이 입지 경쟁을 벌이면서 각 지점에 따라 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지 이용에 토지가 할당된다.
농산물 생산 활동의 입지 경쟁 과정에서 토지 이용이 할당되어 지대가 결정되는데, 이를 입찰 지대라 한다.
중심지에 가까울수록 집약 농업이 입지하고, 교외로 갈수록 조방 농업이 입지한다.

1. 튀넨(J.H. von Thünen)의 위치 지대설
2. 마샬(A. Marshall)의 준지대설
3. 리카도(D. Ricardo)의 차액 지대설
4. 마르크스(K. Marx)의 절대 지대설
5. 파레토(V. Pareto)의 경제 지대론

14. 레일리(W. Reilly)의 소매 중력 모형에 따라 C 신도시의 소비자가 A 도시와 B 도시에서 소비하는 월 추정 소비액은 각각 얼마인가? (단, C 신도시의 인구는 모두 소비자이고, A, B 도시에서만 소비하는 것으로 가정함)

A 도시 인구: 50,000명, B 도시 인구: 32,000명
C 신도시: A 도시와 B 도시 사이에 위치
A 도시와 C 신도시 간의 거리: 5km
B 도시와 C 신도시 간의 거리: 2km
C 신도시 소비자의 잠재 월 추정 소비액: 10억 원

1. A 도시: 1억 원, B 도시: 9억 원
2. A 도시: 1억 5천만 원, B 도시: 8억 5천만 원
3. A 도시: 2억 원, B 도시: 8억 원
4. A 도시: 2억 5천만 원, B 도시: 7억 5천만 원
5. A도시: 3억원, B도시: 7억원

15. 다음 입지 및 도시 공간 구조 이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 베버(A. Weber)의 최소비용 이론은 산업 입지의 영향 요소를 운송비, 노동비, 집적 이익으로 구분하고, 이 요소들을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적 입지가 된다는 것이다.

ㄴ. 뢰시(A. Lösch)의 최대수요 이론은 장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제하에 수요 측면에서 경제 활동의 공간 조직과 상권 조직을 파악한 것이다.

ㄷ. 넬슨(R. Nelson)의 소매 입지 이론은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는가에 대한 원칙을 제시한 것이다.

ㄹ. 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심 이론은 단일의 중심 업무 지구를 핵으로 하여 발달하는 것이 아니라, 몇 개의 분리된 핵이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시 구조가 형성된다는 것이다.

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄷ, ㄹ
3. ㄱ, ㄴ, ㄹ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

16. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도 지역으로서 도시 지역에 속하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 농림지역
ㄴ. 관리지역
ㄷ. 취락지역
ㄹ. 녹지지역
ㅁ. 산업지역
ㅂ. 유보지역

1. ㄹ
2. ㄷ, ㅁ
3. ㄹ, ㅁ
4. ㄱ, ㄴ, ㄹ
5. ㄴ, ㄷ, ㅂ

17. 부동산투자회사법령상 ()에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

(ㄱ) 부동산투자회사: 자산운용 전문 인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

(ㄴ) 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

1. ㄱ: 자치관리, ㄴ: 위탁관리
2. ㄱ: 자치관리, ㄴ: 간접관리
3. ㄱ: 자기관리, ㄴ: 위탁관리
4. ㄱ: 자기관리, ㄴ: 간접관리
5. ㄱ: 직접관리, ㄴ: 간접관리

18. 부동산 정책과 관련된 설명으로 옳은 것은?

1. 분양가 상한제와 택지 소유 상한제는 현재 시행되고 있다.
2. 토지 비축 제도(토지은행)와 부동산 가격 공시 제도는 정부가 간접적으로 부동산 시장에 개입하는 수단이다.
3. 법령상 개발부담금제가 재건축부담금제보다 먼저 도입되었다.
4. 주택 시장의 지표로서 PIR(Price to Income Ratio)은 개인의 주택 지불 능력을 나타내며, 그 값이 클수록 주택 구매가 더 쉽다는 의미다.
5. 부동산 실명제의 근거 법률은 ｢부동산등기법｣이다.

19. 부동산 조세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 양도소득세와 부가가치세는 국세에 속한다.

ㄴ. 취득세와 등록면허세는 지방세에 속한다.

ㄷ. 상속세와 재산세는 부동산의 취득 단계에 부과한다.

ㄹ. 증여세와 종합부동산세는 부동산의 보유 단계에 부과한다.

1. ㄱ
2. ㄱ, ㄴ
3. ㄴ, ㄹ
4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
5. ㄴ, ㄷ, ㄹ

20. 건축물 A의 현황이 다음과 같을 경우, 건축법령상 용도별 건축물의 종류는?

층수가 4층인 1개 동의 건축물로서 지하층과 필로티 구조는 없음

전체 층을 주택으로 쓰며, 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 600m²임

세대수 합계는 8세대로서 모든 세대에 취사 시설이 설치됨

1. 기숙사
2. 다중주택
3. 연립주택
4. 다가구주택
5. 다세대주택

21. 부동산 투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. 투자자는 부동산의 자산 가치와 운영 수익의 극대화를 위해 효과적인 자산 관리 운영 전략을 수립할 필요가 있다.
2. 금리 상승은 투자자의 요구 수익률을 상승시키는 요인이다.
3. 동일 투자 자산이라도 개별 투자자가 위험을 기피할수록 요구 수익률이 높아진다.
4. 민감도 분석을 통해 미래의 투자 환경 변화에 따른 투자 가치의 영향을 검토할 수 있다.
5. 순현재가치는 투자자의 내부수익률로 할인한 현금 유입의 현가에서 현금 유출의 현가를 뺀 값이다.

22. 포트폴리오 이론에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. 개별 자산의 기대 수익률 간 상관계수가 “0”인 두 개의 자산으로 포트폴리오를 구성할 때 포트폴리오의 위험 감소 효과가 최대로 나타난다.

2. 포트폴리오의 기대 수익률은 개별 자산의 기대 수익률을 가중 평균하여 구한다.

3. 동일한 자산들로 포트폴리오를 구성하여도 개별 자산의 투자 비중에 따라 포트폴리오의 기대 수익률과 분산은 다를 수 있다.

4. 무차별 곡선은 투자자에게 동일한 효용을 주는 수익과 위험의 조합을 나타낸 곡선이다.

5. 최적 포트폴리오의 선정은 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 달라질 수 있다.

23. 자본 환원율에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. 자본 환원율은 시장 추출법, 조성법, 투자 결합법 등을 통해 구할 수 있다.

2. 자본 환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본 환원율을 높이는 요인이 된다.

3. 순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자 수요의 증가로 인한 자산 가격 상승은 자본 환원율을 높이는 요인이 된다.

4. 투자 위험의 감소는 자본 환원율을 낮추는 요인이 된다.

5. 부동산 시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본 환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.

24. 부동산 투자의 분석 기법에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. 수익률법과 승수법은 투자 현금 흐름의 시간 가치를 반영하여 투자 타당성을 분석하는 방법이다.

2. 투자 자산의 현금 흐름에 따라 복수의 내부 수익률이 존재할 수 있다.

3. 세후 지분 투자 수익률은 지분 투자액에 대한 세후 현금 흐름의 비율이다.

4. 투자의 타당성은 총투자액 또는 지분 투자액을 기준으로 분석할 수 있으며, 총소득 승수는 총투자액을 기준으로 분석하는 지표다.

5. 총부채상환비율(DTI)이 높을수록 채무 불이행 위험이 높아진다.

25. 다음 자료를 활용하여 산정한 대상 부동산의 순소득 승수는? (단, 주어진 조건에 한함)

총투자액: 10,000만 원
지분 투자액: 6,000만 원
가능 총소득(PGI): 1,100만 원/년
유효 총소득(EGI): 1,000만 원/년
영업비용(OE): 500만 원/년
부채 서비스액(DS): 260만 원/년
영업소득세: 120만 원/년

1. 6
2. 9
3. 10
4. 12
5. 20

26. 부동산 투자에서 (ㄱ) 타인 자본을 40% 활용하는 경우와 (ㄴ) 타인 자본을 활용하지 않는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은? (단, 주어진 조건에 한함)

부동산 매입 가격: 20,000만 원
1년 후 부동산 처분
순영업소득(NOI): 연 700만 원 (기간 말 발생)
보유 기간 동안 부동산 가격 상승률: 연 3%
대출 조건: 이자율 연 5%, 대출 기간 1년, 원리금은 만기 일시 상환

1. ㄱ: 7.0, ㄴ: 6.0
2. ㄱ: 7.0, ㄴ: 6.5
3. ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.0
4. ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.5
5. ㄱ: 7.5, ㄴ: 7.0

27. 주택 금융에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. 정부는 주택 소비 금융의 확대와 금리 인하, 대출 규제의 완화로 주택 가격의 급격한 상승에 대처한다.

2. 주택 소비 금융은 주택 구입 능력을 제고시켜 자가 주택 소유를 촉진시킬 수 있다.

3. 주택 자금 대출의 확대는 주택 거래를 활성화시킬 수 있다.

4. 주택 금융은 주택과 같은 거주용 부동산을 매입 또는 임대하는 데 필요한 자금 조달을 위한 금융 상품을 포괄한다.

5. 주택도시기금은 국민 주택의 건설이나 국민 주택 규모 이하의 주택 구입에 출자 또는 융자할 수 있다.

28. 주택 연금(주택 담보 노후 연금) 관련 법령상 주택 연금의 보증 기관은?

1. 한국부동산원
2. 신용보증기금
3. 주택도시보증공사
4. 한국토지주택공사
5. 한국주택금융공사

29. A씨는 원리금 균등 분할 상환 조건으로 1억 원을 대출받았다. 은행의 대출 조건이 다음과 같을 때, 대출 후 5년이 지난 시점에 남아 있는 대출 잔액은? (단, 만 원 단위 미만은 절사하며, 주어진 조건에 한함)

대출 금리: 고정 금리, 연 5%
총 대출 기간과 상환 주기: 30년, 월말 분할 상환
월별 원리금 지급액: 54만 원
기간이 30년인 저당 상수: 0.0054
기간이 25년인 연금의 현가 계수: 171.06

1. 8,333만 원
2. 8,500만 원
3. 8,750만 원
4. 9,237만 원
5. 9,310만 원

30. 대출 조건이 동일할 경우 대출 상환 방식별 대출 채권의 가중 평균 상환 기간(duration)이 짧은 기간에서 긴 기간의 순서로 옳은 것은?

ㄱ. 원금 균등 분할 상환
ㄴ. 원리금 균등 분할 상환
ㄷ. 만기 일시 상환

1. ㄱ → ㄴ → ㄷ
2. ㄱ → ㄷ → ㄴ
3. ㄴ → ㄱ → ㄷ
4. ㄴ → ㄷ → ㄱ
5. ㄷ → ㄴ → ㄱ

31. 자산 유동화에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1. 유동화 자산이라 함은 자산 유동화의 대상이 되는 채권ㆍ부동산 기타의 재산권을 말한다.
2. 양도인은 유동화 자산에 대한 반환 청구권을 가지지 아니한다.
3. 유동화 자산의 양도는 매매 또는 교환에 의한다.
4. 유동화 전문 회사는 유한회사로 한다.
5. PF 자산담보부 기업어음(ABCP)의 반복적인 유동화는 금융감독원에 등록한 자산 유동화 계획의 기재 내용대로 수행하여야 한다.

32. 공공주택특별법령상 공공임대주택에 해당하지 않는 것은?

1. 영구임대주택
2. 국민임대주택
3. 분양전환공공임대주택
4. 공공지원민간임대주택
5. 기존주택 등 매입임대주택

33. 부동산 마케팅 전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 시장 점유 전략은 수요자 측면의 접근으로 목표 시장을 선점하거나 점유율을 높이는 것을 말한다.
2. 적응 가격 전략이란 동일하거나 유사한 제품으로 다양한 수요자들의 구매를 유입하고, 구매량을 늘리도록 유도하기 위해 가격을 다르게 하여 판매하는 것을 말한다.
3. 마케팅 믹스란 기업의 부동산 상품이 표적 시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅에 관련된 여러 요소들의 조합을 말한다.
4. 시장 세분화 전략이란 수요자 집단을 인구ㆍ경제적 특성에 따라 세분하고, 세분된 시장에서 상품의 판매 지향점을 분명히 하는 것을 말한다.
5. 고객 점유 전략은 소비자의 구매 의사 결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 정보의 취지와 강약을 조절하는 것을 말한다.

34. 다음 설명에 모두 해당하는 부동산 관리 방식은?

관리의 전문성과 효율성을 제고할 수 있다.
건물 설비의 고도화에 대응할 수 있다.
전문 업자의 관리 서비스를 받을 수 있다.
대형 건물의 관리에 더 유용하다.
기밀 유지에 어려움이 있다.

1. 자치 관리 방식
2. 위탁 관리 방식
3. 공공 관리 방식
4. 조합 관리 방식
5. 직영 관리 방식

35. 감가 수정에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 감가 수정과 관련된 내용 연수는 경제적 내용 연수가 아닌 물리적 내용 연수를 의미한다.

ㄴ. 대상 물건에 대한 재조달 원가를 감액할 요인이 있는 경우에는 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 등을 고려한다.

ㄷ. 감가 수정 방법에는 내용 연수법, 관찰 감가법, 분해법 등이 있다.

ㄹ. 내용 연수법으로는 정액법, 정률법, 상환기금법이 있다.

ㅁ. 정률법은 매년 일정한 감가율을 곱하여 감가액을 구하는 방법으로 매년 감가액이 일정하다.

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄷ
3. ㄷ, ㄹ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. ㄷ, ㄹ, ㅁ

36. 감정 평가에 관한 규칙상 시장 가치 기준에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 대상 물건에 대한 감정 평가액은 원칙적으로 시장 가치를 기준으로 결정한다.

2. 감정 평가 법인 등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상 물건의 감정 평가액을 시장 가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

3. 감정 평가 법인 등은 대상 물건의 특성에 비추어 사회 통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 대상 물건의 감정 평가액을 시장 가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

4. 감정 평가 법인 등은 감정 평가 의뢰인이 요청하여 시장 가치 외의 가치를 기준으로 감정 평가할 때에는 해당 시장 가치 외의 가치의 성격과 특징을 검토하지 않는다.

5. 감정 평가 법인 등은 시장 가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정 평가의 합리성 및 적법성이 결여되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.

37. 다음 자료를 활용하여 산정한 대상 부동산의 수익 가액은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

가능 총소득(PGI): 44,000,000원

공실 손실 상당액 및 대손 충당금: 가능 총소득의 10%

운영 경비(OE): 가능 총소득의 2.5%

대상 부동산의 가치 구성 비율: 토지(60%), 건물(40%)

토지 환원율: 5%, 건물 환원율: 10%

환원 방법: 직접 환원법

환원율 산정 방법: 물리적 투자 결합법

1. 396,000,000원
2. 440,000,000원
3. 550,000,000원
4. 770,000,000원
5. 792,000,000원

38. 부동산 가격 공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 옳은 것은?

1. 국토교통부 장관이 표준지 공시지가를 조사·평가할 때에는 반드시 둘 이상의 감정 평가 법인 등에 의뢰하여야 한다.

2. 표준지 공시지가의 공시에는 표준지의 지번, 표준지의 단위 면적당 가격, 표준지의 면적 및 형상, 표준지 및 주변 토지의 이용 상황, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

3. 국토교통부 장관은 표준 주택에 대하여 매년 공시 기준일 현재 적정 가격을 조사·산정하고, 시·군·구 부동산 가격 공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

4. 국토교통부 장관은 표준 주택 가격을 조사·산정하고자 할 때에는 감정 평가 법인 등 또는 한국부동산원에 의뢰한다.

5. 표준 공동주택 가격은 개별 공동주택 가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

39. 다음 자료를 활용하여 거래 사례 비교법으로 산정한 토지의 비준 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

대상 토지: A시 B구 C동 350번지, 150m²(면적), 대(지목), 주상용(이용 상황), 제2종 일반 주거지역(용도 지역)

기준 시점: 2022.10.29.

거래 사례 - 소재지: A시 B구 C동 340번지

• 200m²(면적), 대(지목), 주상용(이용 상황)
• 제2종 일반 주거지역(용도 지역)
• 거래 가격: 800,000,000원
• 거래 시점: 2022.06.01.

사정 보정치: 0.9

지가 변동률(A시 B구, 2022.06.01.~2022.10.29.): 주거지역 5% 상승, 상업지역 4% 상승
지역 요인: 거래 사례와 동일
개별 요인: 거래 사례에 비해 5% 열세
상승식으로 계산

1. 533,520,000원
2. 538,650,000원
3. 592,800,000원
4. 595,350,000원
5. 598,500,000원

40. 감정 평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1. 기준 시점이란 대상 물건의 감정 평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

2. 하나의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정 평가할 수 있다.

3. 거래 사례 비교법은 감정 평가 방식 중 비교 방식에 해당되나, 공시지가 기준법은 비교 방식에 해당되지 않는다.

4. 감정 평가 법인 등은 대상 물건별로 정한 감정 평가 방법(이하 “주된 방법”이라 함)을 적용하여 감정 평가하되, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정 평가 방법을 적용할 수 있다.

5. 감정 평가 법인 등은 감정 평가서를 감정 평가 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 한다.