2023년 제34회 공인중개사 시험 - 부동산학개론

1. 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?

용도의 다양성으로 인해 두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 없고, 용도의 전환 및 합병·분할을 어렵게 한다.
부증성으로 인해 토지의 물리적 공급이 어려우므로 토지 이용의 집약화가 요구된다.
부동성으로 인해 주변 환경의 변화에 따른 외부 효과가 나타날 수 있다.
영속성으로 인해 재화의 소모를 전제로 하는 재생산 이론과 물리적 감가상각이 적용되지 않는다.
개별성으로 인해 토지별 완전한 대체 관계가 제약된다.

2. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

민법상 부동산은 토지 및 그 정착물이다.
경제적 측면의 부동산은 부동산 가치에 영향을 미치는 수익성, 수급 조절, 시장 정보를 포함한다.
물리적 측면의 부동산에는 생산 요소, 자산, 공간, 자연이 포함된다.
등기·등록의 공시 방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 동산은 준부동산으로 간주한다.
공간적 측면의 부동산에는 지하, 지표, 공중 공간이 포함된다.

3. 토지 관련 용어의 설명으로 옳게 연결된 것은?

ㄱ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지
ㄴ. 택지 경계와 인접한 경사된 토지로 사실상 사용이 불가능한 토지
ㄷ. 택지 지역 내에서 공업지역이 상업지역으로 용도가 전환되고 있는 토지
ㄹ. 임지 지역·농지 지역·택지 지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지

ㄱ: 공지, ㄴ: 빈지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지
ㄱ: 법지, ㄴ: 빈지, ㄷ: 이행지, ㄹ: 후보지
ㄱ: 법지, ㄴ: 공지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지
ㄱ: 빈지, ㄴ: 법지, ㄷ: 이행지, ㄹ: 후보지
ㄱ: 빈지, ㄴ: 법지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지

4. 해당 부동산 시장의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 하는 수요 변화의 요인에 해당하는 것은?

(단, 수요곡선은 우하향하고, 해당 부동산은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

대출 금리의 상승
보완재 가격의 하락
대체재 수요량의 증가
해당 부동산 가격의 상승
해당 부동산 선호도의 감소

5. 거미집 모형에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

수요의 가격 탄력성이 공급의 가격 탄력성보다 크면 발산형이다.
가격이 변동하면 수요와 공급은 모두 즉각적으로 반응한다는 가정을 전제하고 있다.
수요곡선의 기울기 절댓값이 공급곡선의 기울기 절댓값보다 작으면 수렴형이다.
수요와 공급의 동시적 관계로 가정하여 균형의 변화를 정태적으로 분석한 모형이다.
공급자는 현재와 미래의 가격을 동시에 고려해 미래의 공급을 결정한다는 가정을 전제하고 있다.

6. A 지역의 기존 아파트 시장의 수요 함수는

P = -Qd + 40, 공급 함수는 P = 2/3Qs + 20이었다.
이후 수요 함수는 변하지 않고 공급 함수가
P = 2/3Qs + 10으로 변하였다. 다음 설명으로 옳은 것은?
(단, X축은 수량, Y축은 가격, P는 가격(단위는 만 원/m²), Qd는 수요량(단위는 m²), Qs는 공급량(단위는 m²)이며, 다른 조건은 동일함)

아파트 공급량의 증가에 따른 공급량의 변화로 공급 곡선이 좌측(좌상향)으로 이동하였다.
기존 아파트 시장 균형 가격은 22만 원/m²이다.
공급 함수 변화 이후의 아파트 시장 균형량은 12m²이다.
기존 아파트 시장에서 공급 함수 변화로 인한 아파트 시장 균형 가격은 6만 원/m²만큼 하락하였다.
기존 아파트 시장에서 공급 함수 변화로 인한 아파트 시장 균형량은 8m²만큼 증가하였다.

7. 수요와 공급의 가격 탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요의 가격 탄력성은 절댓값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)

가격이 변화하여도 수요량이 전혀 변화하지 않는다면, 수요의 가격 탄력성은 완전 탄력적이다.
가격 변화율보다 공급량의 변화율이 커서 1보다 큰 값을 가진다면, 공급의 가격 탄력성은 비탄력적이다.
공급의 가격 탄력성이 0이라면, 완전 탄력적이다.
수요의 가격 탄력성이 1보다 작은 값을 가진다면, 수요의 가격 탄력성은 탄력적이다.
공급 곡선이 수직선이면, 공급의 가격 탄력성은 완전 비탄력적이다.

8. 부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 부동산은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

수요 곡선상의 수요량은 주어진 가격에서 수요자들이 구입 또는 임차하고자 하는 부동산의 최대 수량이다.
부동산의 공급량과 그 공급량에 영향을 주는 요인들과의 관계를 나타낸 것이 공급 함수이다.
공급의 법칙에 따르면 가격(임대료)과 공급량은 비례 관계이다.
부동산 시장 수요 곡선은 개별 수요 곡선을 수직으로 합하여 도출한다.
건축 원자재의 가격 상승은 부동산의 공급을 축소시켜 공급 곡선을 좌측(좌상향)으로 이동하게 한다.

9. 지대 이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

튀넨(J.H. von Thünen)의 위치 지대설에 따르면, 비옥도 차이에 기초한 지대에 의해 비농업적 토지 이용이 결정된다.
마샬(A. Marshall)의 준지대설에 따르면, 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻은 일시적인 소득은 준지대에 속한다.
리카도(D. Ricardo)의 차액 지대설에서 지대는 토지의 생산성과 운송비의 차이에 의해 결정된다.
마르크스(K. Marx)의 절대 지대설에 따르면, 최열등지에서는 지대가 발생하지 않는다.
헤이그(R. Haig)의 마찰 비용 이론에서 지대는 마찰 비용과 교통비의 합으로 산정된다.

10. 도시 공간 구조 이론 및 입지 이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

버제스(E. Burgess)의 동심원 이론에서 통근자 지대는 가장 외곽에 위치한다.
호이트(H. Hoyt)의 선형 이론에 따르면, 도시 공간 구조의 성장과 분화는 점이지대를 향해 직선으로 확대되면서 나타난다.
해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심 이론에는 중심 업무 지구와 점이지대가 존재하지 않는다.
뢰쉬(A. Lösch)의 최대 수요 이론은 운송비와 집적 이익을 고려한 특정 사업의 팔각형 상권 체계 과정을 보여준다.
레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙은 특정 점포가 최대 이익을 확보하기 위해 어떤 장소에 입지하는가에 대한 8원칙을 제시한다.

11. X와 Y 지역의 산업별 고용자 수가 다음과 같을 때, X 지역의 입지계수(LQ)에 따른 기반산업의 개수는? (단, 주어진 조건에 한함)

구분	X 지역	Y 지역	전 지역
A 산업	30	50	80
B 산업	50	40	90
C 산업	60	50	110
D 산업	100	20	120
E 산업	80	60	140
전산업 고용자 수	320	220	540

0개
1개
2개
3개
4개

12. 허프(D. Huff) 모형을 활용하여 점포 A의 월 매출액을 추정하였는데, 착오로 인해 공간(거리) 마찰계수가 잘못 적용된 것을 확인하였다. 올바르게 추정한 점포 A의 월 매출액은 잘못 추정한 점포 A의 월 매출액보다 얼마나 증가하는가? (단, 주어진 조건에 한함)

X 지역의 현재 주민: 10,000명
1인당 월 점포 소비액: 30만 원
올바른 공간(거리) 마찰계수: 2
잘못 적용된 공간(거리) 마찰계수: 1
X 지역의 주민은 모두 구매자이며, 점포(A, B, C)에서만 구매한다고 가정함
각 점포의 매출액은 X 지역 주민에 의해서만 창출됨

구분	점포 A	점포 B	점포 C
면적	750 m²	2,500 m²	500 m²
X 지역 거주지로부터의 거리	5km	10km	5km

1억 원
2억 원
3억 원
4억 원
5억 원

13. 베버(A. Weber)의 최소비용 이론에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 기업은 단일 입지 공장이고, 다른 조건은 동일함)

최소비용 지점은 최소 운송비 지점, 최소 노동비 지점, 집적 이익이 발생하는 구역을 종합적으로 고려해서 결정한다.
등비용선(isodapane)은 최소 운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 운송비와 노동비가 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다.
원료지수(material index)가 1보다 큰 공장은 원료 지향적 입지를 선호한다.
제품 중량이 국지 원료 중량보다 큰 제품을 생산하는 공장은 시장 지향적 입지를 선호한다.
운송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.

14. 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지 이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

최소 요구 범위 - 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
최소 요구치 - 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 0이 되는 곳까지의 거리
배후지 - 중심지에 의해 재화와 서비스를 제공받는 주변 지역
도달 범위 - 판매자가 정상 이윤을 얻을 만큼의 충분한 소비자들을 포함하는 경계까지의 거리
중심지 재화 및 서비스 - 배후지에서 중심지로 제공되는 재화 및 서비스

15. 우리나라 부동산 관련 조세에 관한 설명으로 옳은 것은?

ㄱ. 지방세
ㄴ. 국세
ㄷ. 취득 단계
ㄹ. 처분 단계
ㅁ. 보유 단계
ㅂ. 물건별 과세표준에 대한 과세
ㅅ. 납세의무자별로 합산한 과세표준에 대한 과세

취득세와 재산세는 (ㄱ, ㅁ, ㅅ)에 해당한다.
취득세는 (ㄱ, ㄷ)에, 종합부동산세는 (ㄴ, ㅁ)에 해당하고, 공통점은 (ㅂ)에 해당한다.
재산세는 (ㄱ, ㅂ)에, 종합부동산세는 (ㄴ, ㅅ)에 해당하고, 공통점은 (ㅁ)에 해당한다.
양도소득세는 (ㄴ)에, 재산세는 (ㄱ)에 해당하고, 공통점은 (ㅁ, ㅅ)에 해당한다.
양도소득세와 종합부동산세는 (ㄴ, ㅁ, ㅂ)에 해당한다.

16. 현재 우리나라에서 시행되고 있지 않은 부동산 정책 수단을 모두 고른 것은?

ㄱ. 택지소유상한제
ㄴ. 부동산거래신고제
ㄷ. 토지초과이득세
ㄹ. 주택의 전매제한
ㅁ. 부동산실명제
ㅂ. 토지거래허가구역
ㅅ. 종합부동산세
ㅇ. 공한지세

ㄱ, ㅇ
ㄱ, ㄷ, ㅇ
ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅅ
ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ

17. 부동산 시장에 대한 정부의 개입에 관한 설명으로 틀린 것은?

부동산 투기, 저소득층 주거 문제, 부동산 자원 배분의 비효율성은 정부가 부동산 시장에 개입하는 근거가 된다.
부동산 시장 실패의 대표적인 원인으로 공공재, 외부 효과, 정보의 비대칭성이 있다.
토지 비축 제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지 시장 안정을 위해 정부가 직접적으로 개입하는 방식이다.
토지 수용, 종합부동산세, 담보인정비율, 개발부담금은 부동산 시장에 대한 직접 개입 수단이다.
정부가 주택 시장에 개입하여 민간 분양 주택 분양가를 규제할 경우, 주택 산업의 채산성·수익성을 저하시켜 신축 민간 주택의 공급을 축소시킨다.

18. 다음과 같은 투자안에서 부동산의 투자가치는?

(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

○ 무위험률: 3%
○ 위험 할증률: 4%
○ 예상 인플레이션율: 2%
○ 예상 순수익: 4,500만 원

4억 원
4억 5천만 원
5억 원
5억 5천만 원
6억 원

19. 주거 정책에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 우리나라는 주거에 대한 권리를 인정하고 있지 않다.
ㄴ. 공공임대주택, 주거급여제도, 주택청약종합저축제도는 현재 우리나라에서 시행되고 있다.
ㄷ. 주택 바우처는 저소득 임차 가구에 주택 임대료를 일부 지원해주는 소비자 보조 방식의 일종으로 임차인의 주거지 선택을 용이하게 할 수 있다.
ㄹ. 임대료 보조 정책은 민간 임대주택의 공급을 장기적으로 감소시키고 시장 임대료를 높인다.
ㅁ. 임대료를 균형 가격 이하로 통제하면 민간 임대주택의 공급량은 증가하고 질적 수준은 저하된다.

ㄱ, ㄴ, ㅁ
ㄱ, ㄷ, ㅁ
ㄱ, ㄹ, ㅁ
ㄴ, ㄷ, ㄹ
ㄷ, ㄹ, ㅁ

20. 다음 ( )에 들어갈 알맞은 내용은?

○ (ㄱ)은
공공주택특별법 시행령에 따른 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세 계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택이다.
○ (ㄴ)은
민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

ㄱ ㄴ

국민임대주택, 장기전세주택
장기전세주택, 기존주택전세임대주택
기존주택전세임대주택, 국민임대주택
국민임대주택, 민간매입임대주택
장기전세주택, 민간매입임대주택

21. 부동산 투자 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 표준편차가 작을수록 투자에 수반되는 위험은 커진다.
ㄴ. 위험 회피형 투자자는 변이계수(변동계수)가 작은 투자안을 더 선호한다.
ㄷ. 경기 침체, 인플레이션 심화는 비체계적 위험에 해당한다.
ㄹ. 부동산 투자자가 대상 부동산을 원하는 시기와 가격에 현금화하지 못하는 경우는 유동성 위험에 해당한다.

ㄱ, ㄴ
ㄱ, ㄷ
ㄴ, ㄷ
ㄴ, ㄹ
ㄷ, ㄹ

22. 甲은 시장가치 5억 원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채 감당률(DCR)은? (단, 모든 현금 유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에 한함)

○ 담보 인정 비율(LTV): 시장가치의 50%
○ 연간 저당 상수: 0.12
○ 가능 총소득(PGI): 5,000만 원
○ 공실 손실 상당액 및 대손 충당금: 가능 총소득의 10%
○ 영업 경비 비율: 유효 총소득의 28%

1.08
1.20
1.50
1.67
1.80

23. 다음 자료는 A 부동산의 1년간 운영 수지이다. A 부동산의 세후 현금흐름 승수는? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 총 투자액: 50,000만 원
○ 지분 투자액: 36,000만 원
○ 가능 총소득(PGI): 6,000만 원
○ 공실률: 15%
○ 재산세: 500만 원
○ 원리금 상환액: 600만 원
○ 영업 소득세: 400만 원

24. 부동산 투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

시중 금리 상승은 부동산 투자자의 요구 수익률을 하락시키는 요인이다.
기대 수익률은 투자로 인해 기대되는 예상 수입과 예상 지출로부터 계산되는 수익률이다.
정(+)의 레버리지 효과는 자기자본 수익률이 총자본 수익률(종합 수익률)보다 높을 때 발생한다.
요구 수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상 부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률이다.
부동산 투자자는 담보 대출과 전세를 통해 레버리지를 활용할 수 있다.

25. 甲은 아래 조건으로 부동산에 10억 원을 투자하였다. 이에 관한 투자 분석의 산출값으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 순영업소득(NOI): 2억 원/년
○ 원리금 상환액: 2,000만 원/년
○ 유효 총소득 승수: 4
○ 지분 투자액: 8억 원

유효 총소득은 2억 5천만 원
부채 비율은 25%
지분 환원율은 25%
순소득 승수는 5
종합 환원율은 20%

26. 부동산 투자 분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

내부수익률은 수익성 지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만드는 할인율이다.
회계적 이익률법은 현금흐름의 시간적 가치를 고려하지 않는다.
내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자 여부를 결정한다.
순현재가치법, 내부수익률법은 할인 현금수지 분석법에 해당한다.
담보 인정 비율(LTV)은 부동산 가치에 대한 융자액의 비율이다.

27. PF(Project Financing) 대출을 유동화하는 자산유동화증권(ABS)과 자산담보부 기업어음(ABCP)에 관한 설명으로 옳은 것은?

ABS는 유치권의 방법으로, ABCP는 근저당의 방법으로 사업부지를 피담보채무의 담보로 확보하여야 한다.
ABS는 금융위원회에 등록한 이전 회차의 유동화 계획을 따를 경우, 금융위원회에 등록 없이 금번 회차에도 동일하게 재발행할 수 있다.
ABS는 유동화 도관체(conduit)가 개발업체에 직접 PF 대출을 제공한 후 해당 대출채권을 유동화할 수 있다.
공사 대금 재원이 필요한 경우, 시행사는 공사 대금 채권을 담보로 ABCP를 발행하고 이를 통해 조달한 재원을 시공사에 지급한다.
채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인 투자자는 소득세 납부 의무를 가진다.

28. A 회사는 전년도에 임대면적 750 m²의 매장을 비율 임대차(percentage lease) 방식으로 임차하였다. 계약 내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본 임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가 임대료를 기본 임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연 임대료로 총 12,000만 원을 지급한 경우, 해당 계약 내용에 따른 추가 임대료율은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

○ 전년도 매출액: 임대면적 m²당 100만 원
○ 손익분기점 매출액: 임대면적 m²당 60만 원
○ 기본 임대료: 임대면적 m²당 10만 원

29. 부동산투자회사법상 ‘자기관리 부동산투자회사’(REITs, 이하 “회사”라 한다)에 관한 설명으로 틀린 것은?

국토교통부 장관은 회사가 최저 자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체 없이 주요 출자자(발행 주식 총수의 100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다.
최저 자본금 준비 기간이 지난 회사의 최저 자본금은 70억 원 이상이 되어야 한다.
주요 주주는 미공개 자산 운용 정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니 된다.
회사는 그 자산을 투자·운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
주주총회의 특별 결의에 따른 경우, 회사는 해당 연도 이익 배당 한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익 배당을 정한다.

30. 저당담보부증권(MBS)의 가격 변동에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

투자자들이 가까운 시일에 채권 시장 수익률의 하락을 예상한다면, 가중평균상환기간(duration)이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격이 더 크게 하락한다.
채무불이행 위험이 없는 저당담보부증권의 가격은 채권 시장 수익률의 변동에 영향을 받지 않는다.
자본시장 내 다른 투자 수단들과 경쟁하므로, 동일 위험 수준의 다른 투자 수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 상승한다.
채권 시장 수익률이 상승할 때 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 작다.
고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다.

31. 부동산 투자의 분석 기법 및 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

ㄱ. 경기 침체로 부동산 수익성 악화를 야기하는 위험은 사업 위험(business risk)에 해당한다.
ㄴ. 공실률, 부채 서비스액은 유효 총소득을 산정하는 데 필요한 항목이다.
ㄷ. 위험 회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 투자자의 무차별 곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.
ㄹ. 포트폴리오를 통해 제거 가능한 체계적인 위험은 부동산의 개별성에 기인한다.
ㅁ. 민감도 분석을 통해 투입 요소의 변화가 그 투자안의 내부 수익률에 미치는 영향을 분석할 수 있다.

ㄱ, ㄴ, ㄷ
ㄱ, ㄷ, ㅁ
ㄱ, ㄹ, ㅁ
ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

32. 부동산 관리 방식에 따른 해당 내용을 옳게 묶은 것은?

ㄱ. 소유자의 직접적인 통제권이 강화된다.
ㄴ. 관리의 전문성과 효율성을 높일 수 있다.
ㄷ. 기밀 및 보안 유지가 유리하다.
ㄹ. 건물 설비의 고도화에 대응할 수 있다.
ㅁ. 대형 건물의 관리에 더 유용하다.
ㅂ. 소유와 경영의 분리가 가능하다.

자기관리 방식 - ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
자기관리 방식 - ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
자기관리 방식 - ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ
위탁관리 방식 - ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
위탁관리 방식 - ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

33. 부동산 마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

부동산 마케팅은 부동산 상품을 수요자의 욕구에 맞게 상품을 개발하고 가격을 결정한 후 시장에서 유통, 촉진, 판매를 관리하는 일련의 과정이다.
STP 전략은 대상 집단의 시장 세분화(segmentation), 표적 시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
시장 세분화 전략은 부동산 시장에서 마케팅 활동을 수행하기 위하여 수요자의 집단을 세분하는 것이다.
표적 시장 전략은 세분화된 시장을 통해 선정된 표적 집단을 대상으로 적합한 마케팅 활동을 수행하는 것이다.
AIDA 원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계를 통해 공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장 점유 마케팅 전략의 하나이다.

34. 사회기반시설에 대한 민간투자법령 상 BOT(build-operate-transfer) 방식에 대한 내용이다. ( )에 들어갈 내용을 <보기>에서 옳게 고른 것은?

사회기반시설의 (ㄱ)에 일정 기간 동안 (ㄴ)에게 해당 시설의 소유권이 인정되며 그 기간이 만료되면 (ㄷ)이 (ㄹ)에 귀속되는 방식이다.

<보기>
a. 착공 후
b. 준공 후
c. 사업시행자
d. 국가 또는 지방자치단체
e. 시설 소유권
f. 시설 관리 운영권

ㄱ-a, ㄴ-c, ㄷ-e, ㄹ-d
ㄱ-a, ㄴ-c, ㄷ-e, ㄹ-c
ㄱ-a, ㄴ-d, ㄷ-f, ㄹ-c
ㄱ-b, ㄴ-c, ㄷ-e, ㄹ-d
ㄱ-b, ㄴ-d, ㄷ-f, ㄹ-c

35. 다음 자료를 활용하여 공시지가 기준법으로 산정한 대상 토지의 단위면적당 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 대상 토지 현황: A시 B구 C동 120번지, 일반상업지역, 상업용
○ 기준 시점: 2023.10.28.
○ 표준지 공시지가 (A시 B구 C동, 2023.01.01. 기준)

기호	소재지	용도지역	이용상황	공시지가 (원/m²)
1	C동 110	준주거지역	상업용	6,000,000
2	C동 130	일반상업지역	상업용	8,000,000

○ 지가 변동률 (A시 B구, 2023.01.01. ~ 2023.10.28.)

주거지역: 3% 상승
상업지역: 5% 상승

○ 지역 요인: 표준지와 대상 토지는 인근 지역에 위치하여 지역 요인 동일함
○ 개별 요인: 대상 토지는 표준지 기호 1에 비해 개별 요인 10% 우세하고, 표준지 기호 2에 비해 개별 요인 3% 열세함
○ 그 밖의 요인 보정: 대상 토지 인근 지역의 가치 형성 요인이 유사한 정상적인 거래 사례 및 평가 사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정함
○ 상승식으로 계산할 것

6,798,000원/m²
8,148,000원/m²
10,197,000원/m²
12,222,000원/m²
13,860,000원/m²

36. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상 건물의 시산가액은?

(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상 건물 현황: 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 250m²
○ 기준 시점: 2023.10.28.
○ 사용 승인일: 2015.10.28.
○ 사용 승인일의 신축 공사비: 1,200,000원/m² (신축 공사비는 적정함)
○ 건축비 지수 (건설공사비 지수):

2015.10.28.: 100
2023.10.28.: 150
○ 경제적 내용 연수: 50년
○ 감가 수정 방법: 정액법
○ 내용 연수 만료 시 잔존가치 없음

246,000,000원
252,000,000원
258,000,000원
369,000,000원
378,000,000원

37. 감정평가에 관한 규칙상 대상 물건별로 정한 감정평가 방법(주된 방법)이 수익환원법인 대상 물건은 모두 몇 개인가?

2개
3개
4개
5개
6개

38. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

수익분석법이란 대상 물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상 물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상 물건의 임대료를 산정하는 감정평가 방법을 말한다.
가치 형성 요인이란 대상 물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인 및 개별 요인 등을 말한다.
감정평가법인 등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준 시점의 가치 형성 요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
일체로 이용되고 있는 대상 물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
감정평가법인 등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상 물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

39. 부동산 가격 공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?

표준지 공시지가는 토지 시장에 지가 정보를 제공하고 일반적인 토지 거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인 등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
국토교통부 장관이 표준지 공시지가를 조사ㆍ산정할 때에는 한국부동산원법에 따른 한국부동산원에게 이를 의뢰하여야 한다.
표준지 공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부 장관에게 이의를 신청할 수 있다.
시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격 비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지 공시지가를 개별공시지가로 본다.

40. 감정평가 과정상 지역 분석 및 개별 분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

동일수급권(同一需給圈)이란 대상 부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에서 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근 지역과 유사 지역을 포함한다.
지역 분석이란 대상 부동산이 속해 있는 지역의 지역 요인을 분석하여 대상 부동산의 최유효 이용을 판정하는 것을 말한다.
인근 지역이란 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 개별 요인을 공유하는 지역을 말한다.
개별 분석이란 대상 부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격 수준을 판정하는 것을 말한다.
지역 분석보다 개별 분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.